长春金座休闲购物广场
　

一、休闲购物模式改变人们生活

休闲购物，一种全新的国际商业概念，代表着百货业的成熟之地──中国台湾和日本的最先进的商业模式，长春金座休闲购物广场的概念一提出，即引起了全社会的广泛关注。

休闲购物是一种将休闲和购物紧密结合在一起的商业形式。它首先具备传统商业的一般性特征，即地段处于核心商圈、拥有足够的停车位等。另外，休闲购物的概念一定要在项目正式运营之前进行设计，主要包括休闲外观、休闲景观、休闲配套、休闲功能等方面的设计，比如休闲主力店的设计、带有艺术性商业景观的大堂、网络休闲、咖啡馆、美食街、美发馆等功能配套的设计。

1、金座大厦打造长春写字楼之王

随着振兴东北老工业基地的深入展开，长春的投资环境和市场环境将进一步改善，将会有更多国际、国内的资本和公司到长春投资，因此办公需求也将进一步增长，金座大厦立足于未来20年的长春写字楼市场，将写字楼定位为国际5A级标准的写字间，以跨国公司、国内大型公司驻长春办事处等为主要目标客户，打造长春真正的写字楼之王，初步估算，入住的大型企业将有400家以上之多，按照每家企业20人计算，拥有高收入客户群体8000人左右，仅写字楼部分，将会给商场带来源源不断的客流。

2、金座休闲购物广场引入真正休闲购物概念

与五星级写字楼相呼应，金座大厦裙楼部分设计为大型购物广场，总建筑面积6万平方米，地上6层，地下3层，定位于国际上比较领先的商业业态--休闲购物广场。拥有一万多平米停车场，是长春商业项目停车位拥有量最多的项目之一。临人民大街长达100米，设置主力店肯德基以及商场主入口，其余全部规划为室内精品专柜；一层设置500平方米商业大堂，彰显商业航母的豪华气势；1-6层中庭挑空25米左右，让顾客有如进入豪华的殿堂之中；商场设置直梯16部，电动扶梯24部，四通八达的交通网络构成了畅通无阻的人流动线系统；除了经营国内一线品牌以及国际一线品牌外，还设置了网络中心、咖啡吧、美容吧、休闲椅、景观区、健身中心、儿童娱乐城、国内外著名美食品牌街等多种休闲配套功能，全力打造吉林省第一家真正意义的休闲购物广场，带给长春的消费者一种前所未有的休闲购物感受。

3、后商业时代长春人生活即将改变

金座休闲购物广场的模式将会给长春现在的商业带来某种程度的冲击。而从消费者的层面分析，金座休闲购物广场将在某种程度上改变长春人的消费习惯，习惯于长春传统商业模式的消费者，将在一段时间内惊讶于这种来自于中国台湾和日本的商业模式，并很快接受它。其实休闲购物的模式国内已有先例，长春的几个商场也曾尝试，最终不得不放弃，原因是休闲购物的模式需要强大的建筑空间来支持，所以一般营业面积在5万平方米以下的商业项目，根本无法引入休闲购物的概念，比如中庭、休闲区等等，这些配套的观赏性、休闲性很强，但无疑会浪费营业面积，减少营业收入。出现休闲购物概念是商业市场成熟的一个表现，其实长春商业一直处于一种白热化的竞争状态，但最终竞争的结果将是优胜劣汰，如果说2005年之前的商业靠促销竞争，那么2005年之后将靠理念、品质和服务取胜，谁掌握了先进的管理模式，谁将赢得消费者。

长春金座休闲购物广场的出现，对于长春市市民和商业零售市场而言，无疑是一个欣喜和冲击。现今本地的商业企业已没有足够的空间来支撑休闲的概念，商场的经营布局和氛围全部靠各个品牌自身的形象来营造，商场自身的氛围创造却占有相当少的比例，而对于人性化的购物环境考虑的较少。

在购物环境方面，长春金座休闲购物广场将给消费者带来一种全新的感受，消费者会发现在金座，消费不是目的，享受环境的愉悦才是目的，这对于品牌供应商、消费者来说，都将是前所未有的新奇。

二、选择金座休闲购物广场的八大理由

1、百年商圈，经久传奇──顶级商业地段

金座休闲购物广场位于人民大街与长江路步行街的交汇处，临人民大街长达100米，是火车站商圈与长江路步行街商圈的核心点。长江路步行街在长江路管委会的全力支持下，早已落成开街，这必将给金座休闲购物广场带来滚滚人流。著名餐饮肯德基等主力店坐落其脚下，更显金座休闲购物广场的尊贵；人民大街是长春的中央大道，也是长春商业最繁华的街区之一，在金座项目周边一公里半径内聚集了大量的高级写字楼，福地天成的地理位置注定它一诞生就必定要继承核心商圈的贵族血统。

2、国际化商业模式填补长春空白──顶级商业模式

休闲购物的概念不是来自国内，而是来自于非常成熟的日本和中国台湾百货业，许多去过日本、中国台湾的朋友都知道，上述两地的百货行业已经处于一种比较高层次的竞争状态，是世界上最成熟的百货商业市场。商业业态层次不穷，休闲购物就是一种创新的商业模式，中国台湾的太平洋SOGO和TIGER广场是休闲购物的代表，它将休闲的模式与购物的模式相结合，在休闲的状态中享受购物，在购物的过程中体会休闲和艺术带来的舒适和恬静。休闲购物的模式，是目前世界上比较先进的百货商业模式。金座休闲购物广场，率先引入休闲购物的商业模式，填补吉林省内的商业空白。

3、引入中国台湾及日本休闲商业模式──顶级购物环境

长春首家真正休闲购物商场，原汁原味引入日本、中国台湾休闲购物模式，推动长春百货零售业的变革，给长春的消费者带来全新的国际化商业理念。6万平方米超大商业面积，25米挑高中庭，500米豪华大堂，精品服饰、世界各地美食、网络休闲、咖啡馆、植物景观、水流景观、艺术雕塑、电玩城、休闲木椅，金座休闲全力营造100%休闲购物环境，让消费者在休闲的环境中购物。楼层高度最高达5.2米；商场通道宽度最宽达2.8米；商场设置观光电梯3部，电动扶梯24部，直梯18部；豪华装修的公共卫生间；室内外均高档装修，外墙采用进口英国棕石材……

4、世界一流商业设施──顶级商场配套

1万余平米停车面积，是长春停车泊位最多的商业项目之一，充分满足休闲商业的泊车需要。金座休闲购物广场拥有国内一流的室内交通系统，该商场配备了3部观光电梯，22部品牌自动扶梯，18部垂直轿梯。除此之外，商场还配有大型中央空调系统、数字监控系统、计算机网络系统和背景音乐系统等，现代化的高品质商场配套确保金座休闲购物广场三十年不落后。

5、五星级写字间聚集人气──顶级写字楼配套

金座休闲购物广场7层以上即为长春的顶级写字楼──长春金座大厦，总建筑面积15万平方米，总层数达33层，建筑高度146米，是吉林省最高的写字楼，也是迄今为止长春最高档的国际级五星级写字楼，写字楼定位于开放后的长春的经济中心位置，主要客户集中在跨国公司驻长春办事处、国内及本土的大型公司，入住客户的收入皆为较高收入群体，写字楼必将为商场带来更高的关注度，吸引大量的高收入消费者到商场购物。

6、著名商业专家团队全程操作──顶级专业团队

金座休闲购物广场高薪聘请著名商业咨询公司和商业管理顾问公司，借助专业咨询公司的专业力量，通过对消费者需求的科学剖析和总结，提出了建设长春首家真正休闲购物广场的建设理念，使长春百货业的购物环境、商业管理、商品质量保障和消费服务保障全面升级。金座休闲购物广场秉承"专业的事专业的人来做"的商业管理理念，聘请了国内一流的商业管理顾问公司，该商业管理顾问公司曾主持过国内十数个大型商场的商业管理，经验丰富、经营专业、人才众多，为商场的红火运营提供最根本最有力的保障，从而能够充分保障消费者、经营者和投资者的利益。

7、全方位引入中国台湾百货管理模式──顶级商业管理服务

随着消费者生活水平的提高和生活方式的改变，品牌化经营将是商场未来的发展趋势。为适应这一趋势，金座休闲购物广场提出了中高档经营、兼顾高档的品牌化经营理念。品牌化经营能够有效地杜绝假冒伪劣商品，为消费者提供良好的商品质量保障。商场统一装修、统一商业规划、统一营业员着装和培训、统一商品质量管理、统一物业管理、统一收银、统一客户服务，引入国际化百货商业的管理理念和管理模式，为消费者提供世界一流的消费服务保障，让长春商业与世界水平更近一步。

8、中产阶层的投资梦想──顶级升值潜力

金座休闲购物广场位于长春市核心商圈的核心地段，地段的升值将带动商场的升值；金座休闲购物广场引进了国际的专业团队，实现了优势互补、强强联合，保证了商场定位准确、规划科学、配套超前、经营规范，并最终成为长春商业的领跑者，所以商场升值是必然；另外，人们收入的提高、购买力的增强以及城市人口的迅速和不断增加，也必将为商业地产的升值提供更为广阔的空间。为充分保障投资者的利益和投资回报，金座休闲购物广场与投资者签订3至10年的商铺租赁协议，确保投资者的回报稳定、持久，进而提高了投资保障。

三、项目概况

1．基本资料

开发商：长春金座房地产开发有限公司
　　商业管理：长春金座购物广场有限公司
　　项目东西长度（珠江路）：70米左右
　　项目南北长度（人民大街）：100米左右
　　总建筑面积：150000平方米。写字楼面积：9万平方米左右。商场面积：6万平方米左右。
　　结构：全框架结构

2．地段

长春金座购物广场，位于长春市著名的四大商圈──火车站商圈的核心地段，人民大街与长江路步行街的交汇处，一层的主力店是肯德基。

火车站商圈是长春市最古老、历史最悠久的商圈。火车站商圈与人民广场-重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路并称为长春传统四大商圈。火车站商圈包括北至铁北、西至辽宁路、南至北京大街、东到亚泰大街的地块范围。长江路也是长春著名的商业区，曾经是长春最繁华的地段，2002年长春长江路重新启动开发，改造成室内步行街模式，使得周边的项目进一步升值。
据权威专家测算，火车站每天的客流量都能保持在数50万人次以上！金座购物广场，扼住人民大街通往火车站的咽喉，与长江路紧紧相连，无疑是一个巨大的聚宝盆，人流将源源不断的涌入金座购物广场，加上火车站商圈周边至少70万的常住人群，火车站商圈形成长春市独一无二的白金商圈！

火车站商圈主要的商业项目包括长春国商、长江路步行街、沃尔玛购物广场、华正、远东、黑水路、春华地下、太阳家居等多个商业项目，即便是在非节假日期间，火车站商圈亦是人头攒动，接踵摩肩,在火车站，所有商业项目的店铺出租率都在95%以上，有些商场根本租不到店铺，店铺的租金也非常高（净面积每月每平方米租金在400元以上）。具体商业项目优劣势分析见下表：

表一：火车站商圈主要商业项目列表

与人民广场商圈、红旗街商圈有着很大的区别，火车站商圈主要有三个特点：

（1）拥有超强的购买力。站前是一个较老的居住区，周边人口的居住密度很大，加上铁北人群，据保守估计至少在70万人以上，很多商家看好这一巨大的市场，所以这样的商场也比较多。而且长春火车站是东北铁路的重要枢纽，外五县和吉林省周边地区的人到长春首先考虑的购物地点就是火车站，这里流动人群每天都在几50万人次以上，这些人在火车站商圈是无法买到价位中档的正规商品的，原因不用多说，火车站商圈出售的更多是较低端商品，而这部分人群通常要到人民广场--重庆路购物，这是需要位移成本和时间成本的。

（2）低档的批发市场较多。这与火车站商圈的消费人群结构有关，根据我公司对火车站商圈的观察经验，在火车站商圈的消费人群中，外来流动人口和中转旅客消费族群所占的比例较大，所以在商业业态中，多数商家重点考虑了这一部分的消费市场，但从目前来看，供应量已经偏大。

（3）缺乏中档偏上的大众购物场所。虽然火车站商家较多，但从上表可以看出，火车站商圈基本上都是比较低档的商场，高档商场只有一个，更缺乏面向大众的中档商场，这为本案提供了机会，车站周边的居民、外五县和吉林省周边地区的人，经常到这里购物，唯一的一个好商场价格也比较贵，中等收入的家庭根本承担不起！所以客户还有不满意的地方，如果火车站也有像样的适合大众消费的正规商场了，比如象欧亚一样的商场，火车站的商业要比人民广场更火！

3．项目定位

金座购物广场定位于长春第一个真正的、中高档的休闲购物广场。

我们将营造长春第一家，也是真正的以复合业态为主、休闲为主题的综合性大型购物广场-金座休闲购物广场，在这里我们充分考虑消费者购物时的感觉，从消费者自身出发，营造长春真正的休闲购物广场，从而达到长春零售业更高的层次，“十里商街，信步遨游，只顾暇欣赏美丽的景色而忘记双腿的沉重，当感觉双腿沉重，您就会发现，这里就是家”，我们就要营造这样的环境，消费者来我们这里时，看到的不在是满目的商品，而是在环境的衬托下商品更加灿烂。

金座休闲购物广场的具体定位为：

4．规划

整个商场按国际先进的商业模式进行规划设计，外墙立面采用高档购物场所的英国棕石材；其中一层层高5.2米，其余每层净高度都在4.5米以上；每层均设有自动扶梯、设备先进的卫生间、和方便客户的休闲区；商场整体通透，无死角，主通道2.6米，次通道2米左右，确保客户能够在商场中自由的流动，而火车站一般商场的通道只有1.5米左右；商铺销售后不允许客户自己经营和出租，必须租赁给商场进行统一经营，销售的面积一般在15平方米左右，经营专柜的面积在30平方米以上，确保整个商场的品牌供应商实力比较强。

5．配套

直升电梯：18部。
　　观光电梯：3部。
　　电动扶梯：22部。
　　空调：中央空调。
　　供电：双回路电源，以确保商场在断电的情况下能够正常运作。
　　消防：烟感、自动喷淋系统。
　　装修：按照高档商场的标准进行精装修，包括地面、天棚、卫生间、公共区走廊、公共区照明、柱子面包装等的装修，展架由客户自己设计，方案须递交商业管理团队审批，合格后方可装修。
　　休闲配套：护肤美容店、网络咖啡店、休闲椅、高级配套设施的洗手间、主题艺术景观、商业设施景观、绿色植物景观、25米超高露天天井、500平米商业大堂、2500多平米空中花园、儿童娱乐城、国内外著名美食品牌街。

6．管理

整个商场实施10统一的管理方案
　　（1）统一定位：客户购买商铺，须签订商铺销售补充协议，不得改变该商铺的经营品种。
　　（2）统一管理：商场由长春金座购物广场管理公司统一进行管理，聘请了国内优秀的商业专家进行商业管理，为业主提供品牌引进、装修指导、货物陈列、营业员培训、销售技巧培训、招商管理、开业庆典、销售后期服务等一站式服务。
　　（3）统一培训：对供应商的二次装修、营业人员等进行统一培训。
　　（4）统一档次：金座购物广场经营的都是国内的一线、二线品牌以及国外的二线品牌商品，在档次上属于中档及中档偏上的商品。
　　（5）统一着装
　　（6）统一营业时间
　　（7）统一质量管理
　　（8）统一收银
　　（9）统一处理投诉
　　（10）统一广告宣传：由商场营销团队进行统一策划、设计和发布。

7．销售价格

一层均价：22000元左右
　　二层均价：15000元左右
　　三层均价：12000元左右
　　四层：不售，自营
　　五层：不售，自营
　　六层：不售，自营

8．付款方式

一次性付款：交预订金，签订预订协议书，3天内补齐房款，定金不退。
分期付款：首期付款50%，交付使用50%。

9．经营方式

购买金座购物广场的产权商铺，客户可获得商铺的终身产权（土地证至20年），开发公司在规定的时期内为客户办理房屋所有权证。

客户必须将购买的商铺回租给商场，以便于商场统一管理，回租的年限为5年、10年。

回租期满后，客户若想自营，可以将相关材料上报商场，经得商场合同审查后，若合乎条件则允许自营；也可以根据当时的市场情况继续返租，返租回报率根据当时的市场情况而定，但最低不低于10%。

10．回租的租金计算

所有的回租租金计算都按照10%计算
　　公式：租金=总房款乘以10%
　　租金给付时间：每季度给付一次
　　房产税由客户负责。

11．投资案例测算

火车站周边商场店铺租金：平均净面积租金：400元/月。

出租本案典型商铺的收益测算。

以投资本项目三层15平方米为例。

总投资18万元，年租金回报率10%，即每年得租金1.8万元，十年收回投资。

按照商铺每年商铺5%的升值空间计算，10年后商铺最少升值50%，即商铺价值27万元。

12．关于商业管理公司

金座休闲购物广场引进中国台湾现代化的管理理念，聘请中国台湾具有多年百货流通业经营管理经验的陈惠民先生及其领导的团队进行全方位的经营管理，管理团队的管理人员都具有多年百货流通业的管理经验。
海峡两岸百货精英团队简介：

总经理陈惠民（来自中国台湾），资历：泛亚生活购物广场（中国台湾），远东百货（中国台湾），宁波太平洋，长春国商百货，深圳钻石广场，上海安泰百货；

营业部协理张穗湘（来自中国台湾），资历，来来百货（中国台湾），中友百货（中国台湾），老虎广场（中国台湾），深圳钻石广场，上海安泰百货；

营业部经理赵航，资历：长春国商百货，卓展购物广场，时代服饰广场；

企划部协理曾梦麟（来自中国台湾），资历：庆光百货（中国台湾）；圆兴百货（中国台湾）；远东百货（中国台湾）；深圳钻石广场；宁波太平洋；

企划部经理王麟，资历：深圳钻石广场；上海安泰百货；

管理部经理安艳国，资历：宁波太平洋；深圳钻石广场；