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香港楼价连涨21个月背后暗藏啥危机?
http://www.crei.cn  2018-02-06

作者:张平 本文转载自微信公众号:平说财经

香港楼市连涨21个月,这让港人惊呼连首付都付不起。尽管港府出台了一系列的“辣招”予以调控,但结果是陡劳无功。

都说内地房价上涨太疯狂,却不知香港楼市已连续上涨21个月。

2月3日,据香港大公报消息披露,香港楼市高速列车越开越快,去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大,各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月,且连续14个月创新高。

现在香港楼价和房屋租金都涨到何种程度呢?在实用面积约1076平方英尺以下的三类中小型单位,去年的升幅与整体趋同,即约14.1%至14.8%不等;其中九龙及新界区的A类单位,约40平方米)以下的单位平方英尺价已升至约1.28万及1.204万港元不等(约人民币11万/平方米左右)。

至于租金指数方面,上月指数为187.3点,按年上升约7.9%,也是过去五年最大升幅,较前年的仅1.4%升幅,急飙4.6倍,其中A类单位的升幅更达9.3%,跑赢平均数值,如港岛此类单位的平均单位平方英尺租金已升至44港元,这让更多人惊喊租不起。

事实上,香港楼市出现连续上涨的原因主要有二个:

一方面,受到内地房地产政策调控的影响,一大批高净值人群更看好香港楼市的发展,导致大量内地资金流向香港的股市和楼市。所以香港恒生指数走势一路向前,而楼市涨幅也是一骑绝尘。

另一方面,土地资源稀缺,是香港房价涨易跌难的原因,香港陆地面积约1104平方公里,常住人口有737万人,人口密度全球第三。狭小的土地面积,成了香港房价被恶炒的重要原因。

人们对香港的印象是地少人多,土地不够用。但其实香港有大量土地,只是香港政府与内地政府一样,都非常吝惜土地供应。

实际上,香港吝啬土地供应也不奇怪,由于历史原因,香港是中国的特别行政区,面积已经被固定,土地是用一块少一块,不像内地城市,空间不足还可以通过吞并的方式来扩充,比如2017年杭州(楼盘)将临安撤市设区,青岛(楼盘)将即墨撤市设区等。香港政府一直对土地市场供应不多,就造成了土地长期供不应求的现象。

而针对港人的租房难、置业难的两难困境,市场人士呼吁特区政府放宽楼市辣招。

不过,特区政府担心的是当楼市出现大逆转时,会对香港的金融体系及经济造成巨大冲击,但是若是放任房价和租金上涨,那么也会影响到香港民众生活和经济的健康发展。

从历史来看,香港一直以高房价高楼价著称,尽管香港金管局自2009年10月至去年5月先后推出了八轮逆周期措施,住宅物业按揭乘数也一再收紧,但这丝毫没有阻止疯狂的楼市。

数据统计,楼价已连续上涨21个月,同样成为了历年来最长的一次主升浪。已导致了越来越多居民连首付款都无法筹足。

现在问题是,香港楼市有可能连续上涨,但不可能永远上涨吧,所以大家都在担心,香港房地产泡沫如果破灭97年的危机又将会重演。

那么,目前香港的房地产背后究竟暗藏着哪些隐忧呢?

首先,面对很多市民声称连首付款都拿不出。有学者建议特区政府可先针对有负担能力的一群,如月入5.2万至6.7万港元的中产人士,合理地放宽按揭成数,以助其完成购房置业梦。

但是,我们认为,香港房价之所以连续上涨,主要是杠杆率过高,如果再允许可进一步加杠杆,香港的房地产泡沫将更加严重。

现在应该提高首付款比例,而不是将二成首付降至一成。因为一成首付等同于没啥保护措施了,这对未来香港的房地产金融带来很大隐患。

再者,现时的低息环境令买楼人士觉得本身有能力供楼,香港中长期房贷利息通常是2.5%,一般按揭期限长达20-30年,目前港币与美元挂钩,而美联储正在开启加息进程,而一旦美元利率正常化,港息上升,置业人士就应要考虑本身是否有能力负担,届时,当大家都无力承担高昂的房价和利率成本支出时,90年代末的房价泡沫又将重新上演。

最后,香港政府长期依赖土地财政,会导致实体经济空心化的后果。香港政府财政收入主要依赖于房地产,而不太重视实体经济的发展。

同时,香港土地财政收入对房地产行业的依赖性非常高,大概有一半以上的财政收入来自房地产行业。如果香港房地产泡沫破裂,土地财政不济,其他实体经济又处于空心化状态,那么香港经济将会出现较长的衰退期。

香港楼市连涨21个月,这让港人惊呼连首付都付不起。尽管港府出台了一系列的“辣招”予以调控,但结果是陡劳无功。

其实,香港楼市的上涨主要是内地投机资金的涌入,以及土地资源供给不足。目前香港楼市既有首付比例过低的风险,又有房贷利率偏低的隐忧,更有一旦房地产泡沫破裂,实体经济无力支撑经济的危机。所以,表面形势不错,但实则是危机涌动。

  (出处:平说财经 2018年02月06日)


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