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全国两会透露大信号 从房产热词看2019房地产走向
 2019-03-15  出处:搜狐焦点北京站  

目前,正值两会期间,3月8日《焦点会客厅》有幸邀请到世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天,同搜狐焦点北京主编吕伟,搜狐焦点新媒体经理陈贺振一起聊聊今年的房产热词及2019房地产的走向。

01|两会热点调查

此前,人民网做了一项调查,吸引了400万人参与投票,调查显示,多项住房政策中,最受关注的是“保障性住房”,占比31%;其次是“限购政策”,有29%的网民关注;同时,“租购并举”和“共有产权房”各有21% 和14%网民关注。

其中在“你对2019年楼市有何期待?”的调查中,22%的网民选择了“坚持"房住不炒";17%的网民希望能“治理投机炒房、"黑中介"、虚假广告等房地产乱象”;对“支持合理自住需求”“健全城镇住房保障体系”和“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”表达了期待的网民各占14%;此外,各有9%的网民希望能“培育和发展住房租赁市场”以及“因城施策”。

调查结果体现了民众最关心的事,同时可以看出大家对房地产未来走向的关注点。对此,吕主编表示,近些年,除去教育医疗,房子越来越被大家关注,也是体现了高房价所带来的一些弊端,有些年轻人到了结婚的时候,渴望拥有自己的一个家,具体到是想申请保障性住房还是公租房等,因此成为了大家的关注点。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙总表示,从民众的关注点可以看出,其实以前大家更多的是把房子看作一种资产,一种投资工具,但是近些年却更关注空间本身的使用,无论是消费、工作还是居住,如何在空间得到更多的幸福感,是回归到建筑本身去讨论的问题。

02|房产热词

房产一直是民众极为关注的热点,曾经,以房养老、不动产登记、新型城镇化都被列为房产热词。2019年,粤港澳大湾区、长租公寓、棚户区改造也成为人们的讨论重点。当天节目中,嘉宾们就2019房地产热词展开了讨论。

关键词一:保障性住房

保障性住房是政府为中低收入的困难家庭提供的限定价格限定标准的一系列的住宅产品,比如说廉租房、经济适用房、共有产权房、回迁房、公租房等都属于保障性住房,其中不同的住房类型,对应的申请人群及申请条件也是不同的。

对于目前保障性住房的发展状态,吕主编表示,保障性住房是对房产属性的细化,它更靠近房子的居住属性,北京市有一个五年计划:五年内开工建设二十五万套,平均到2018年就有五万套的指标,而数据统计到2018年10月,就已经完成了全年的目标,我们的城市面貌及居住环境都在发生着肉眼可见的变化。

搜狐焦点新媒体经理陈经理提到,不仅在北京,目前保障性住房也在全国如火如荼的开展建设中,住建部的数据显示,预计在2020年保障性住房的工地占比到达到30%,也就是说,未来市面上的住宅将有接近三分之一为保障性住房。保障性住房是政府为民众提供的一个很好的福利,也是切实保障民众实现安居乐业。

关键词二:租购并举

“租购并举”的意思是租赁和出售房屋两种措施共同实施来解决老百姓的基本住房需求。租购并举政策扩大了租房市场,同时限制了商品房购买,更多土地将会进入租赁市场,刺激更多人去租房,这样楼市的资金将会分流至租赁市场,从而抑制房地产泡沫。

孙总表示,提出租购并举政策,是因为市场达到了一定的阶段,一方面是需求,改革开放后,大量乡村人口转移到城市,为城镇发展带来了红利,但是近些年城镇化的速度在减缓,人口的城镇化遇到了瓶颈。另一方面,房地产的价格上涨到普通老百姓无法承受的上线,销售的需求就受到了限制,所以提出了租赁的需求,让更多需要在城市居住但负担不起房价的人也享受到居住的权利。

那么目前租购并举的发展状况是如何的呢,对此陈经理表示,“目前租购并举尚处在尝试阶段,最早是在17年被提出,各个城市根据自身特点去具体实施。其实目前我们对它的推动过程是有些担心的,因为所有的稀缺资源终究是有限的,对租房和买房所提供的福利始终会有不同,如果完全相同,那么大家都回去租房,为何要花一大笔钱买房呢?在这个逻辑下,租售同权会逐步转变为租售分权。”

关键词三:粤港澳大湾区

中国设立粤港澳大湾区其中一个目的就是为了和世界上其他成熟湾区一起参与一些行业的国际分工,而为达到目标,粤港澳 大湾区的框架协议便将目标定位为打造国际一流湾区及世界级城市群。

孙总表示,“我们所说的京上广深这些超级城市,目前正面临众多的发展瓶颈,比如土地资源稀缺及人口资源过剩等问题的出现,不足以承担更多的城市动力。而另一方面,超级城市周边的二三线城市也需要更多的发展动力,因此城市群是更加符合逻辑的一个政策,如果可以将他们组建为城市群,促进协同发展,无论对于核心城市还是周边二三线城市都是有积极作用的。”

“粤港澳与京津冀城市群的区别在于,它的发展更加市场化,我们可以看到这次规划的提出,不是政府发挥作用去分配各个城市的规划,而是根据各个城市市场早已形成的优势,并加以修改,是这次规划的主要方向。”

未来,粤港澳大湾区的目标是打造为国际科技创新中心,科技创新体现在目前发展迅速的互联网科技新媒体产业,这些产业是要在写字楼里完成的,这样的话对于商业地产是有积极作用的。

关键词四:“三稳”

“三稳”是住建部提出的2019年房地产工作的政策目标,也成了最近各地方政府“两会”房地产政策的基本内容。2019年1月以来,地方“两会”陆续召开,各地房地产调控政策进一步明朗,其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向。也就是说,一方面当前中央政府在淡化房地产调控政策,另一方面地方政府则是希望2018年房地产市场基本态势能够继续下去。

三稳的目标是既不能够让2019年国内房地产市场价格快速上涨,也不能够让2019年房价下跌。这就意味着即使2019年国内房价不再上涨,该项房地产政策也假定当前全国的房价水平是国内居民住房消费为主导的价格水平上。那么这种房地产政策的前提假定是否成立?

对此,世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为,“三稳”这个词提的非常有技巧,在经济上行过快时,体现的更多是限制,而当经济下行时,则体现的是限制的放宽。今年的经济大环境面临一定的压力和挑战,现在提出的“三稳”是针对目前有压力的城市,通过调整、各城市间的因城施策等达到稳定经济环境基本面的目的。

大家都知道“三稳”指的是稳地价、稳房价、稳预期,那么为什么是“三”呢?节目中,搜狐焦点新媒体经理陈经理解释说,这三点实际上是梳理了房价及与之相关的两个名词,三者间的逻辑。以前只是提到稳房价,但是后来发现不妥,因为当地政府有财政要求,所以他需要通过炒作地价来实现地价的上涨,来完成任务。这样一来房价一定会涨,如果不涨就必然会造成开发商的偷工减料,引发房产维权。同时,稳预期也是一样,我们买房到入住,大概3年的时间,所以房价其实是体现了预期的价格,甚至是预期3-5年以后的价格,因此只有稳住预期才可以稳住房价。“三稳”将消费者、政府及开发商都圈进了这个体系内,是提的非常有技巧的一个政策。

关键词五:房地产税

政府工作报告中指出,深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。以服务实体经济为导向,改革优化金融体系结构,发展民营银行和社区银行。改革完善资本市场基础制度,促进多层次资本市场健康稳定发展,提高直接融资特别是股权融资比重。增强保险业风险保障功能。加强金融风险监测预警和化解处置。我国财政金融体系总体稳健,可运用的政策工具多,我们有能力守住不发生系统性风险的底线。

搜狐焦点北京主编吕伟认为,房产税要开征,只是时间问题,短期不太可能实现,有难点同时也很多细节问题需要讨论。如果房产税要立法,那么首先要先解决不动产的全国联网,由于这些年推出的保障性住房的种类很多,比如两限房、共有产权房等,房子的属性很繁杂,又造成了不动产全国联网推动的困难。另外,目前房产税开征的依据并不确定是另外一个难点,依据面积、套数还是房价?而房价又如何评判这是切实的技术问题。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为,根据中央的各项指示可以看出,房产税的征收要刨除自住型住房,征收投资性住房的房产税,他认为中央之所以提出房产税,并不是要调控房地产市场,而是增加一种公平有效的税源。

03|房地产行业的未来趋势

根据政府工作报告及2019房产热词,透露出哪些2019的房地产市场趋势?节目的最后,三位嘉宾分别与我们分享了自己的看法。

搜狐焦点北京主编吕伟:业内很多人都认为二三线城市值得看好,从这些年的房地产交易额可以看出,2012年全国房地产交易额首次突破10万亿,2015年达到12万亿,2018年更是达到了15万亿,过去的一年,大多房企都在说活下去,但是统计数据显示并没有那么糟糕,很多开发商都在二线城市拿地,大家都认为二三线城市是值得看好的。另外,传统住宅模式的魔力逐渐消失,大家都在纷纷转型,做商业、产业、文旅等新型产品,在2019会有新的出路。

搜狐焦点新媒体经理陈经理:纵观房地产行业,是有一定的周期性,从2016年的暴涨到2018年的逐渐平稳,即便是在稳的大环境下,每个城市的状态也是不同的,这是在“稳”字下的机遇,每个城市有自己的发展和自己要求,一城一策是趋势,因此房地产2019整体来说不会有大的变化,但是在个别城市依然会有很大的机会,这是规律下的一个趋势。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天:今年市场以稳为主。基本面主要是体现在租赁的需求,依然看好一线城市和重点的二线城市,城市规模越大对于经济及人口的集聚能力越强。从投资面来讲,主要是看预期,一些二三线城市的房价跟一线及强二线城市差距较大,看起来会有上升空间,这就套用到城市群,我们更加看好在一线城市覆盖下的二三线城市,这是今年发展的主要方向。


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