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房市冷,地市热,苏州楼市呈冰火两重天
 2019-03-15  出处:经济观察报  

一边是地王项目入市艰难,而另一边则是土地市场持续高温。苏州房地产市场与土地城市进入冰火两重天的境地。

2019年以来的三场土地拍卖,让低迷了两年多的苏州楼市一扫阴霾,尤其是2月22日的第三场土地拍卖会,苏州一日揽金近百亿。不过,从市场层面来看,苏州楼市成交情况并未得到改善。

克而瑞统计数据显示,2019年2月苏州市区商品住宅新增供应面积仅0.42万平方米,环比下滑99%;成交面积约32万平方米,环比下滑55%。

曾经“楼市四小龙”之一的苏州,2016年因土地价格和房价齐升刷足了存在感。但在严厉的楼市调控政策之下,一直坚挺的苏州楼市不得不通过打折促销来实现去化,曾经的地王也迟迟未能入市。

一家房地产开发企业的营销负责人告诉经济观察报记者,土地市场一向是楼市的风向标,土地市场的回暖,预示着开发商信心回归。“苏州高价地已经遍布全城,更多高地价楼盘将在今年陆续上市,其销售情况也将很大程度影响接下来的土地市场走势,土拍热度的持续性仍旧有待观察。”克而瑞机构苏常片区总经理戈文问说。

楼市降价促销

在严厉的限购政策下,除了个别限价项目受到市场热捧,目前不少苏州的新楼盘去化情况并不理想,尤其是在供应量较大的区域。

以苏州高新区的浒关板块为例,在此前的土地拍卖中,该区域吸引了多家开发商竞拍,导致在建项目较多,目前已经是苏州新供应项目最多区域之一。

前述开发商营销负责人对经济观察报透露,该板块目前有十几个新盘在售,同质化较为严重,“这些楼盘的地价都很高,在现在的市场很难卖出去。”

一家千亿房企的苏州公司负责人对经济观察报记者表示,当前苏州新区的浒关板块商品住宅市场竞争激烈,大约有15个楼盘将陆续入市。

首开金茂熙悦项目的销售人员告诉经济观察报记者,2018年底项目开盘时销售均价为2.7万元/平方米,但是为了快速回笼资金,项目进行了打折促销,最后实际成交价格为2.5万元/平方米。

由于第一批客户是按照原价签约,项目实施打折促销措施后,“我们和原来那批客户又重新签订了合同,把价格调到了两万五。”上述销售表示。不过,项目售楼处的销控表显示,截止目前,上一次开盘还有不少房源在售。

这位销售介绍,目前在售为尾盘,最小面积为99平方米,虽然打折促销力度没有原来大,但综合算下来,优惠折扣也在8%-10%左右。下一次开盘有小户型面积,开盘时间大约为4月份、5月份左右。

该销售还表示,目前开发商给购房者凑齐首付的时间最长为3个月,在往年楼市较为火爆的年代里,从缴纳订金到凑齐首付时间,往往只有7个工作日。首付时间的延长,一定程度也显示了当地楼市去化压力。

此外,对于开发商来说,将首付时间延长至3个月,还寄希望于苏州的人才新政能够为项目带来新的需求群体。据上述销售介绍,高学历人才如果想要在苏州购房,选择人才落户方案,最快3个月即可落户,在落户前缴纳购房订金即可。

按照苏州限购政策,非本地户籍需要缴纳一年社保才能购房。该销售表示,如果社保不足,可以先签约,也能等待3个月左右时间,以让客户继续补齐社保。这无疑是为没有购房资格的购房者提供了一种突破限购的解决方案。

由金茂、首开等6家开发商合作开发的一个刚需项目,折扣力度同样不逊色。据该项目销售人员介绍,一套总价约为321万元人民币的住宅,现场认购即可享受2个点的折扣,首付30%享受3个点折扣,7天内付清首付在此基础上再优惠3个点,综合下来能给出8个点的优惠。

也就说,这套房子折扣后的价格约为295万,比此前总价下降了约26万元。该销售还透露,这只是基础的折扣,如果有购房意向,可以继续向公司申请,最多能享受超过10个点的折扣。

前述开发商营销负责人分析说,苏州新区房地产规划较为混乱,土地供应不合理,楼面价从每平米10000元到28000元不等,地价越高的项目销售越困难,“最主要是市场需求不够,买的人很少。”

除了打折促销情况较为普遍,目前苏州房贷利率也在悄然下滑。多位置业顾问对记者表示,目前苏州首套房贷利率保持在基准上浮20%左右,而去年一度最高上浮25%,已下调了约5%。对于二套房的购房者来说,如果首套房贷款已结清,可以享受首套房按揭利率。

一家开发商营销总透露,其所在公司苏州项目合作银行为交通银行,原来二套房按揭利率普遍上浮20%-25%,目前可以沟通到上浮18%甚至更低。“虽然下调幅度不是很大,但起码有沟通的余地了。”

前述开发商苏州公司总经理表示,苏州限购、限贷政策仍无放松迹象,整体限制政策较为稳定,但贷款利率方面有所下调,首套房贷款利率下调至18-20%。

落户方面,老人投靠子女落户政策宽松,取消子女落户年限5年+的限制,取消“老人落户后人均不低于18㎡”的限制,相对利好楼市。

土地市场冰火两重天

2016年堪称苏州的地王年,各区楼面价频频刷新,土地市场竞争激烈,诞生众多地王。不过,随着调控的不断深入,当年的地王迟迟未能入市。据一些房企管理人员预测,今年苏州将有一批地王项目入市。

2016年9月,苏州迎来限购后首场土拍,仁恒以20.67亿元总价获得苏地2016-WG-46号地块,楼面单价38745.33元/平方米,溢价率81.03%,刷新区域地王纪录。仁恒拿地后,进度十分缓慢。一直到2018年6月,住宅项目方案批前公示才公布。

如今两年多时间过去了,仁恒地王仍未入市。经济观察报记者近日实地走访了该地块,发现项目住宅部分已经开工。据现场一名工人介绍,春节前施工队一直在进行土地平整工作,刚把桩打下去,春节后才开始挖土。

项目现场公示资料显示,该地块北区住宅部分于2018年9月份开工,预计2020年7月完工。而项目的商业地块今年1月公布了建设工程规划批前公示,并未开工,靠近干将东路一侧为停车场,仍在正常使用中。

一边是地王项目入市艰难,而另一边则是土地市场持续高温。苏州房地产市场与土地城市进入冰火两重天的境地。

2019年以来,苏州已进行了三次大型土拍,第三次尤为火爆。2月22日,苏地网挂【2018】7号公告挂牌的6宗宅地准时开拍,总起始价80.32亿元,地块分布于平江新城、相城中心、狮山和木渎等板块。最终这一次土拍累计吸金98亿元,地块最高成交价格为40.7亿元,最高成交楼面价为25813元/平方米,最高溢价率为42.78%,最高竞价轮次为77轮。

戈文问表示,2019年的第三场土拍呈现高温状态,对于苏州楼市带动作用也很明显:“众多房企拿地热情高涨,溢价率整体较高。土地市场的回暖,也带动了楼市的复苏,2月下旬很多楼盘来人量明显增加。”

前述营销负责人透露,在种种高压之下,市场依然有起色,一方面是客户看房的积极性相对有所提高;另一方面是新房都卯足劲开始入市。据悉,近期苏州多数开发商推盘计划,3月份苏州市区预计开盘加推20多个项目,其中第一次开盘的项目近10个。

1-2月,苏州一手房成交量与成交价格同比2018年均有所上涨,春节过后,返城置业人数有一个小高潮,加之近期苏州土地市场火热,多宗优质地块高溢价成交,带动市场有一定的回暖,成交表现较好。


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