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千亿企业系列点评之一:万科,地产一哥地位不可撼动
http://www.crei.cn  2016-02-14  来源:丁祖昱评楼市

万科仍然是今天中国房地产企业的No.1,毫无争议!

2015年,万科完成销售业绩2615亿元,将绿地、恒大刚过2000亿的销售远远抛在身后。近期又给2016年制定了目标,提出3000亿的销售额和300亿的利润。凭这两项数字,万科地产一哥的地位将更加稳固。最近三年,在市场出现大幅调整、整体容量出现天花板的大背景下,万科不仅没有缩小与竞争者的距离,反而再上台阶,将优势不断扩大,仅从这一点来看,万科就足以令人敬佩。

万科的销售业绩在2010年就达到1000亿,用了4年在2014年达到2000亿,现在仅仅两年就将跨上3000亿的台阶。在郁亮提出房地产行业进入白银时代的背景下,万科发展的速度却没有放慢,反而大步前行将第二位远抛在身后。

从目前各方面的指标来看,万科还是非常健康的。业绩表现来看,销售额维持稳步增长,2015年突破2600亿,同比增速为21.6%。资金压力指标来看,万科上半年收入负债比0.59、现金短债比1.88,短债比重28%,都处于合理区间。从利润指标来看,万科核心净利润率8%,在7家房企中属于中等水平,但跟中海的21%相比,差距较大。销售指标来看,比较突出的是万科的单城市产能,达到45.87亿元,排名第一,说明万科基本在每个入驻的城市都能位居前列,运营效率较高。投资指标来看,万科的投资销售比最高,为0.49,可见2015年万科补充土储力度之大。整体而言,万科各项指标都相对健康,不存在明显短板。

2015年以来,房企争相选择发行公司债券来扩充现金储备。万科现金储备充裕, 2015年并未在海外市场发债,仅在9月底发行了50亿公司债,利率仅3.5%。

万科不仅业绩突出,而且在千亿房企当中还是属于勇于创新的,比如地产行业最早提出互联网思维的就是万科。另外我们看到了很多区域公司的“战略发布”,比如华南的“八爪鱼战略”、华东的“3+X战略”、北京的“大北京战略”,甚至重庆做长租公寓也包装成“战略”,让大家误以为万科要先租后售,让业内大大的吓了一跳。

大家都想学习万科的战略,万科先是提出了一个相对较空的“城市配套服务商”方向,后来又在15年中期业绩发布会上详细列了五大转型方向:物业服务、物流地产、教育营地、万科驿以及海外业务。我个人认为物业还比较靠谱,可以和开发双轮驱动,其他四块只能说小荷才露尖尖角,像教育、长租公寓、海外业务甚至几乎可以忽略不计了,反而是商业这一块比重大得多,也重要得多。

另外有一点,我之前也多次说过,万科作为一家体系化、标准化做得最好的公司,人员明显过剩,2015中报显示半年已经精简4.5%,但从人均营业收入和人均核心净利润来看,还是偏低的,所以万科应该还有继续瘦身的巨大空间。

最后不得不说的是,2015年下半年万科不断地被刷屏,主要是和宝能之间的股权之争,这可能是万科潜在的最大风险。万科股权相对分散,实际控制人是职业经理人,没有实质上的“老板”,在这种相对分散的股权架构下面,隐藏着巨大的被收购风险。事实上,宝能已经是第一大股东,持股24.26%。万科即使联合华润,联合自己的管理层,再加上所谓的“白马骑士”安邦,也就比宝能多一点点。这种不确定因素,就像达摩克利斯之剑一样高悬在万科头上,如果没有一剂猛药来解决这个问题,未来万科的发展仍然在根本上存在着巨大的不可确定性。

但无论如何,万科仍然是今天中国房地产企业的No.1,毫无争议!





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