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小产权房有可能转正，有消息称，目前《土地管理法》也由国土资源部政策法规司在紧张修订中,其中可能涉及农村宅基地将获准上市流转。另外，新一轮农村改革可能会进一步完善土地征用制度，进一步延长土地经营权的年限，将农村土地的承包期从现在的30年延长到70年等。 这就意味着，小产权房转正已经迈入了一大步。去年房价飙升的时候，价格低廉的小产权房受到市场的追捧，但是，由于法律不受到保护，小产权房逐步降温。我们先看看小产权房在哪里出了问题？这些问题怎样解决。 我们需要对于小产权房问题做一个全面的分析，当前小产权房之所以难处理，实质上面临两大难题：第一大难题，小产权房的出现，会不会危及到18亿亩耕地的红线问题，农民的利益是否能够得到保障。第二大难题，小产权房是否会冲击商品房市场和土地市场。 小产权房会冲击18亿亩耕地的红线吗? 笔者试图寻找这两个难题的钥匙。首先，保护耕地和城市化之间的平衡点怎样把握。 保护耕地，无疑是我们的基本国策。温家宝总理说"一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线"这也是我们人多地少的矛盾决定的。笔者对于这一点是坚决拥护的，我们的民族经历了60年的粮食大饥荒之后，饥饿已经深深地烙在我们的民族潜意识里。不过，随着经济的发展，特别是城市化进程的推进，种粮和建房的矛盾日益显现出来。总体上来说，耕地种粮是第一位的，具有优先权，但这种优先权并不是绝对的。 随着城市化进程的推进，今后将会有更多的农民脱离土地，住进城市，成为市民，这是工业化和现代化的必然结果。按照政府的规划，在今后若干年中，我国每年将大约有1000万农村人口迁移进入城市。尽管按照这样的速度，用30年的时间，我国城市人口也不过增加3亿人，即比现在的城市人口增加不到一倍，但仍然可以说，从现在开始，我们正在进入一个快速的城市化时代。 试想，大量的人口涌进城市，住房和建厂房、办公楼都是需要土地，这些建筑用地都是需要土地的。随着农业占国民经济的比重越来越小，农民不断市民化，农民的主要利益已经有对土地的强烈渴求转化为对就业和社保的渴求，农业收入占农民收入的比重越来越少。越来越多的农民来到城市寻找生存之路，逻辑上就形成了一个尖锐的矛盾，那就是种粮与建筑之间的矛盾更加激烈。但是，我们还是可以暂时避开这个矛盾的锋芒。就是随着大量的农村人口涌入城市，农村留下了大量的宅基地落荒。 根据我国著名房地产理论家孟晓苏先生的研究，我国的建设用地包括城镇用地、村庄用地和工矿用地，全国城镇用地只有五千多万亩，而村庄建设用地有2.4亿亩，将近五倍于城镇面积，其中80%以上是农民的宅基地……现在"空心村"现象严重，有的村子里80%的人已经进入城市，村子成了空心，大量建设用地却在那里闲置；农民进城后要买房或租房，又多占了一块地。所以我认为，城市发展用地的解决之道应在于如何盘活农村建设用地。笔者赞同孟先生的建议，的确，空心村的出现，是该盘活这些农民宅基地。 在农民宅基地不能流转的情况下，这些农民的宅基地，特别是那些城市边缘的农民，于是就用这些宅基地盖小产权房，又受不到法律的保护，另一部分的宅基地，都落荒了，成了"荒村"，土地价值得不到市场表现。如果允许宅基地转让，这些土地价值就会得到体现，离城市远一点的，就可能重新翻耕，不再抛荒，离城市近一点的，通过市场的转让，即可以给农民得到实惠，也可以平抑过高的房价。 另一方面，随着政策的转变，农村现代化进程不断推进，技术进步不断提高，粮食产量也在增加，如果土地承包期从现在的30年延长到70年等，还可以流转的话，一部分农业人口就可以安心的分离出来，租给另一部人去种，安心的在城市里面打工、做生意，不用再担心农活，也不会抛荒，另一部分人可以按着市场的需求，集约化经营。有利于土地利用，生产力的提高，又可以符合市场的需求去种植。一旦允许流转土地经营权，农业集约经营便具备条件，可大规模从事农业生产，摆脱小农经济，加速中国农业的现代化和全球化步伐。浙江等沿海省市近几年的实践已显示，有偿转包、业主租赁、分季流转、土地入股、土地互换等多种土地流转形式，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。 所以，允许土地经营权转让和农民宅基地转让，并不危及18已耕地的红线，由于解决了抛荒和集约化经营的难题，还可以增加产量，反过来也有助于城市化的进程。 小产权房并不必然冲击18亿亩耕地的红线，只要允许80%以上是农民的宅基地流转，不涉及耕地，并不威胁耕地数量，只是结构性的调整，这个结构性调整要给农民以更多的实惠，那就是能够分享宅基地的出租收益，这是第一步。如果进一步把农用土地变为非农用地，这是第二步，不过，这一步要出台更加严格的法律来保障农耕数量的优势。在城市化进程成为趋势的背景下，农民可以获得农用土地向工业化、商业化和城市化转变的收益，获得经济发展带来的土地红利。 小产权房会不会对市场造成冲击？ 去年房价飙升的时候，价格低廉的小产权房受到市场的追捧，因为它的土地成本远远低于商品房，这就形成了价格优势。我们去年采取的态度是定为非法，但事实上这个小产权房已经存在了。我们必需要把这些非法状态的事实给与合法化。因为与其让其自由无序泛滥，不如把它纳入政府的管理体系去，出台细则来规范它。 孟晓苏先生认为，现在问题是农民群众已经等不及了，各地大量涌现的小产权房，反映了农民改变土地利用现状的急切。现在"小产权房"已占居民楼盘很大比例。主管部门说小产权房违背法律规定，而我和不少专家认为它有利于人民群众。难道法律就不能修改和完善吗？笔者赞同孟先生的观点，既然法律不适合形势的需要，为何不能修正。只要对农民有利，对于中低收入者有利的事情，笔者认为，可以修正法律的。 人们对于小产权房有一个重大误区，可能就是小产权房会冲击土地市场。其实，这与先行的土地管理法规定有关，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，这与宪法的原则不符。也就是说，地方政府拍卖的是国有土地使用权，如果农民宅基地可以上市流转的化，是对这些地方政府的拍卖土地是一次冲击，但是，如果把小产权房合法化了，纳入政府的管理之中，政府支配的土地出让还是多了，既对农民有利，也对政府有利，更有利于平抑房价，有利于中低收入者购房，何乐而不为呢？物权法已经规定允许宅基地转让，土地管理法也该改变了，保护农民的利益，让农民分享土地红利的火候已经到来。 无疑，作为房地产专家的孟先生对于小产权房的思考是早的多，他提出，"让农民带着地票进城"！什么叫"地票"呢，就是把农村闲置建设用地作为建设指标，拿到他所移民进入的城市，从而获得在这个城市的居民权。一亩地票总能换一套经济适用房吧，这样他就不至于变成无产者了。笔者认为，孟先生提出农民带着地票进城，而不是赤手空拳地进城，对不断市民化的农民来说，是一大利好。因为，农民与市民相比，在城市里生存可支配的资源和能力都是有限的，如果允许农民带着地票进城的话，农民就多了一项可以支配的资源，更能保障农民在城市化进城过程中的权利。历史趋势要求我们国家要过渡到现代化和城市化，农民要市民化，农民带着地票进城可以让我们国家顺利由农业国转变为工业国，实现城市化和现代化，农民也平稳地转化市民。
(作者：朱大鸣 )
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