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最新的胡润百富榜显示，去年曾经风光无限的房地产富豪，今年财富缩水程度成为各行各业之最。拥有上市公司的房地产富豪，财富平均缩水60%，非上市的房地产富豪，财富平均缩水30%。 而与地产富豪财富缩水相对应的是，众多曾在香港市场受到热烈追捧的内地房地产股（下称“内房股”），在美国金融危机蔓延、经济不景气的情况下，目前已经纷纷跌破净资产。 合生净资产折让八成 截至10月8日，合生创展（00754.HK）总市值只有50.36亿港元，不足该公司半年的销售额。而截至2008年6月30日，根据该公司中报显示，其权益总额（净资产）为219.94亿元人民币。 也就是说，合生目前的每股股价，相比其每股净资产的折让超过八成，成为“破净”内房股中净资产折让幅度最大的一家。 与合生一样失意于资本市场的，还有曾经风光一时的富力地产（02777.HK）、奥园集团（03883.HK）、SOHO中国（00410.HK）、雅居乐（03383.HK）、合景泰富（01813.HK）等等地产大鳄。 富力地产截至2008年中期权益总额134.53亿元人民币，截至2008年10月8日收市，市值为56.75亿港元。奥园集团截至2008年中期权益总额50.9亿元人民币，目前市值16.44亿港元，其股票市值目前只相当于该公司手头流动现金的50%左右，也是华南内房股中首个股价跌破1港元的公司，10月8日收报0.73港元，比去年上市后的最高价下跌约90%。 不少总部在华南地区的内房股，由于受到广深楼市深幅调整的影响，资本市场给予他们的估值越来越低，加上人民币和港币之间的汇率差，目前他们的股票市值往往较净资产折让超过50%。 “破净”幅度较小的是雅居乐和SOHO中国等拥有较充足现金流的公司，其中，近期获得大摩巨额注资的雅居乐2008年中期权益总额138.38亿港元，目前市值115.37亿港元。一直宣称有百亿现金在手的SOHO中国，2008年中期权益总额136.29亿元人民币，目前市值116.34亿港元。 破净未必有投资价值 尽管香港上市的内房股破净群体不断增大，但这是否意味着这些股票已经跌出价值了呢？ 广发证券房地产分析师花长劲表示，在行业前景不确定的情况下，投资者应该更多地关注地产公司的持续经营能力以及是否有创造业绩增长的能力。这种情况下，不能说跌破净资产就肯定在这一阶段具备了投资价值。他不否认在房价下挫和地价下行的预期下，曾经获得溢价估值的土地以及房产存货资产，其后续估值会回落，从而导致净资产即权益总额的价值下降。 另一方面，在内地房地产大浪淘沙之际，内地部分公司管理层与资本市场的隔膜也对其股价较净资产大幅折让起了推波助澜的作用。 以股价折让最多的合生创展为例，在业绩发布后，众多投行对于它的未来业绩预测口径分歧相当大。如摩根大通预测今年其盈利为11.2亿港元，明年的盈利为15.2亿港元。瑞信合生创展2008年赚21亿港元，2009年赚23.92亿港元。两者之间数额差异甚大。 反观内地股市，虽然跌破净资产的地产股只有寥寥数个，并且多为长春经开（600215.SH）、深长城（000042.SZ）等边缘化的小地产股。但是，花长劲认为，如果市场情况持续恶化，不排除主流地产股中也有可能会出现跌破净资产的个案。“比如金地集团（600383.SH），目前净资产与股价之间的差距已经相当小。”记者查阅深交所资料发现，曾列入“保招万金”地产“四大金刚”行列的金地集团，在股价下挫超过80%后，其10月8日收盘价为6.42元，与每股净资产5.19元之间的差距约20%左右。 有证券从业人士指出，如果地产公司的销售业绩比2007年大幅倒退，“那么现在看起来再便宜的股票也还是存在风险。”他表示，以目前内房股中看起来最便宜的奥园集团为例，外资投行预期其2008年每股盈利只有0.06港元，目前的价格仍相当于12倍的市盈率，在近期低迷市道下仍属高估。 附表 香港部分内房股净资产折让表 公司名称 10月8日 2008年中期 折让率 市值(港币) 净资产(人民币) 合生创展 50．36 219．94 79．85% 富力地产 56．75 134．53 62．87% 奥园集团 16．44 50．9 71．57% 合景泰富 50．58 90．74 50．94% SOHO中国 116．34 136．29 24．88% 雅居乐 115．37 138．38 26．63%
资料来源：本报整理
(作者：吴晓波)
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