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香港经济发展模式与我国并不相似，但其房地产业的发展已经历了近百年的历史，有比较详细的参考数据。我们写此报告的目的在于通过对香港地产业周期的分析，得出能够反映周期波动的一些共性特征，从而为我国房地产景气循环的判断做一参考。 通过对香港房地产市场历次调整的分析，我们得出周期形成的三个原因，即建设周期与实际需求的时滞、信贷的收缩和扩张以及需求的不确定性。我们总结出反映周期的先行指标、同步指标和滞后指标，这为我们分析房地产周期的一般规律提供了基本框架。 在导致周期形成和反映周期波动的指标间存在一定规律性： 贷款利率和房价的关系。贷款利率是房价的先行指标，在香港房价发生的三次调整中，在经历12－15个月升息周期后，房价开始下跌；而在降息周期中，利率下调6－9个月后，房价开始上升。 通胀对房价的影响。从香港相关数据可以看出，房价和通胀之间并不存在明显正相关性，通胀对房价的实际影响要根据房价的前期涨幅和通胀连锁带来的货币政策来判断。 从香港历史数据分析，大户型房价的波动幅度明显高于小户型。 股市正负财富效应对房价的影响。股价是房价的先行指标，会通过财富效应影响购买力。从香港发生的三次房价下跌和复苏数据分析，在下跌时，股价领先于房价3－6个月开始下跌；在房价由下跌恢复上涨时，往往股市要提前6－12个月开始上涨。 地价与房价的波动幅度。香港地价上涨和下跌幅度远高于房价，成交量也随市场环境大起大落，地价波动率高于房价是因为两者的需求刚性不同导致。
(作者： 国金证券)
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