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美国房地产市场从1995年开始一直到2005年，经历了11年的繁荣期，然而，繁荣下却有暗流涌动。 从2006年下半年开始，美国的市场变化非常大，目前房地产市场成交量急剧萎缩。今年第一季度，美国房地产市场成交量达到近四年来最低水平，比去年同期下降35%左右。 据访问学者秦虹介绍，美国家庭失房率提高（即我们所谓的断供），房子被银行收走的家庭比例持续上升。严重到什么程度呢？在她回国之前，美国公布了今年第二季度的房地产相关数据，全美平均171个家庭中，就有一户家庭被银行收走了房子。最严重的地区———加州，平均25个家庭中就有一个家庭被银行收走了房子。据统计，今年上半年，美国银行一共查封拍卖了37万套住房，比去年同期提高了154%。从秦虹观察到的相关报道、数据来看，美国断供并不是已经结束，而是还在蔓延。 关于美国房价下跌的情况，秦虹看到美国的分析文章说，美国以前的房价各地有涨有跌，而目前正在经历半个世纪以来第一次全国性的房屋价格普跌，房价跌幅较大的地区已超过30%，这种情况全国是第一次，最后是危机放大。由于美国房地产个人抵押贷款大部分证券化，证券化的这些产品，又通过债券市场到金融衍生品市场，放大到全国市场。原本只有2000多亿元的次贷，本来还不是很大的规模，但是由于通过金融衍生品市场的放大，房子卖给全世界的投资者，现在危机扩大到14000亿元，一下子翻了几番，最后蔓延成全球性的金融风波。 美国政府面对房地产市场急剧恶化的情况，采取了很多措施，其中包括对金融体系注资以增强流动性。而对于美国失房者，即还不起贷款丧失房屋的这部分家庭，政府也采取了比较有力的措施。美国政府从去年8月开始制定了一项计划，针对丧失抵押品赎回权的家庭，通过修改贷款条款、免税、延长贷款期限等办法，来帮助这部分家庭免于失房。到今年上半年，美国政府已经帮助了26万户家庭保住了自己的住房，同时今年准备再帮助10万户，总计要帮助50万户家庭避免房屋所有权的丧失，挽救住房市场。 秦虹是在7月底回国的，回国之前，秦虹感觉美国业界或者老百姓，对美国房地产市场的恢复没有信心。尽管美国政府采取了一些救市措施之后，从第二季度开始房屋成交量不再继续下滑，但大家普遍对美国未来房地产市场没有信心。他们判断，美国未来经济增长缺乏新增的动力。美国一位经济学家演讲说，这次次贷危机的根源，是由于美国经济出现了下滑，通货膨胀、油价上涨等因素造成失业率提高，美国能不能解决好自己的经济问题？他们认为美国经济问题的根源不在美国，在哪呢？他们甚至认为在中国、在印度、在东南亚，美国经济发展问题不是美国自身的问题了，说美国跨国公司在世界各地都建立了工厂。 比较中国和美国方面的市场，秦虹认为，由于我国和美国国情不同，市场发展阶段不同，这些不同点值得我们关注。中美两国都经历了相当长时间的房地产繁荣期，美国繁荣期长达11年，中国住房制度改革后，我们也经历了繁荣时期。但是市场繁荣的结果和我们所处的繁荣期环境不同。美国市场繁荣的结果导致资产增值、信用膨胀和负债扩大，当然这也与美国的金融体系有关。本来美国住房抵押贷款是比较严格的，但是由于房地产市场持续繁荣，房地产形势非常好。加上金融创新和金融手段的丰富，使美国各个方面都对房价上涨有很好的预期。 这时候金融机构以收益为上、以房价上涨为赌注，开发出了各种各样的高风险贷款品种，除了给优质客户提供固定利率贷款后，还给一些低信用家庭、有不良还款记录的家庭发放了贷款。所有买房者都可以通过房价增值后再抵押贷款，可以通过美国家庭再融资来套现资产增值收益。 中国虽然也经历了近八年的房地产市场繁荣期，这段市场繁荣的结果，使人们在这段时间有支付能力的有效需求得到充分释放，满足了很多需要买房家庭的愿望。中国当前住房发展速度比美国快，我们国家人均住房面积在二十年里提高了三倍，美国住房市场用了六十年提高了三倍，也就是我们发展速度是美国的四倍。在市场繁荣的这些年，面对的主要购房者是高收入家庭，首先在房地产市场发展初期得到改善，大量低收入家庭还没有大量进入到我们的市场，这是我们面临的市场环境。我们下一步面临着这样的问题：对于那些有住房需求的家庭，我们要提供什么样的住房产品，如何使我们的住房供给满足他们的需要，而不是脱离实际创造一些市场供给。 另外秦虹还认为，美国房地产市场总的供求关系并没有发生变化，原来房价上涨时，在各种刺激下,那些低收入家庭原来是租房，后来开始买房，现在市场发生了变化，还不起贷款的这部分家庭，房子被银行收走，又开始租房，所以它的市场总量不缺房，市场变化是买房与租房的变化。这点和我们国家也不同，我国仍处于城市化发展阶段过程中，美国房地产市场总量不缺房子，我们可能在总体上、在发展阶段还存在供给缺口。美国政府在干预美国市场时，主要是从需求端进行干预，比如通过降息、帮助失房者、减税、贴息，延长贷款期限，来帮助他们解决住房问题，所有措施都是在需求端。而我们除了关注需求端的需要外，还要关注供给端，关注供给才能长期稳定住房供求关系。我们不完全是资产属性，除了资产属性外，房屋实用性方面的供求关系也起了很大作用。 如果美国经济仍然保持良好，没有发生通货膨胀，政府没有连续17次升息，美国次贷危机也可能不会发生。我们在关注未来我国房地产市场走势和变化，首先要看经济指数变化。在市场变化的情况下，特别是在市场低迷情况下，作为房地产企业，无论资金也好，土地也好，技术也好，各种资源一定向优质企业聚集，我们希望获得高品牌价值的企业能够在市场中发挥更积极的作用，也希望所有的企业在城市化发展过程中，贡献出应该贡献给社会的力量。 记者感言 到底美国房地产市场发生了什么情况？我们该如何看待、如何应对和防范？前不久，秦虹作为访问学者在美国学习考察了半年时间，她感觉美国房地产市场正在经历半个世纪以来最为严重的危机。不管从哪个方面讲，美国次贷危机的确给我们上了生动的一课。危机不可怕关键在防范。 教训是惨痛的，记忆是深刻的。我们该从中吸取哪些教训？确实要深刻反思。美国次贷危机其实离我们并不遥远，随着全球经济一体化的步伐越来越快，又有谁可以洁身自好，不受一点影响呢？危险往往在我们酣睡的时候到来。
(作者：孙国瑞)
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