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■ 述评 回忆常常在时间里沉淀，时间空间，则承载着更浓郁的生活味道，更饱满的生活记忆。北京的房地产就是在这样的时间和空间交织中蹒跚前进。 如果将1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，视作中国房地产行业商品化发端的话，中国房地产行业在其短暂的18年中，不断在修正、冲突、博弈、轮回中完善。这个过程也伴随着京城一个个大人物小人物的光荣和梦想，甚至是他们至少30年的住房梦。 18年的住房梦想 拥有一套属于自己的住房，是中国人亘古不变的梦想。1998年开始停止的福利分房，是一个希望的结束，但同时是一个梦想的开始。中国人能够近距离感受到，自己住房梦在到来———只要有足够的钱去买。住房从简单的遮风挡雨的场所，逐渐开始向一种生活方式过渡。 1998年前以福利分房为主导的住房体制下，房子更多的是体现出居住功能。由于该阶段对住房使用功能的开发欠缺，加之住房是以福利方式出现，人们对住房所寄托的希望和获得住房的手段比较单一，因而对住房是缺乏激情的。 当2000年左右多数城市停止福利分房后，当房子的商品属性逐渐明确时，附加在房子上的成分就越来越厚重。在这个时候，拥有属于自己的房子是当时人们最为温暖的梦想。它促使越来越多的人为实现这个梦想而努力。 尤其是人们突然间发现，房子不仅仅是居住的场所，还有生活方式的改变。比如，邻居从原来的一个单位或一个系统，逐渐变成来自不同地方的人，陌生的人通过房子组成新的生活圈子；居住者可以在房子里随意安排自己的生活；这些被统称为业主的居住者，还成立小区的业主委员会，对小区的居住管理服务发表各自不同的意见，要求民主管理。随着物权法的颁布，房子所承载的功能更加浓重。 不过，有一个必须面对的现实是，2005年开始逐渐上涨的房价，让越来越多的人实现住房梦的过程更为艰难，甚至成为一生都很难企及的梦想。显然，期待多年的住房梦遇到房价泡沫的时候，泡沫笼罩下的房价就使得这个梦想变得遥不可及。 18年的纷争博弈 对于北京房地产而言，纷争和博弈则是其永不停歇的话题和动作。1998年前的纷争和博弈主要集中在政府和开发商之间。1998年后，购房者开始闯入这场持久的纷争，而且可以预测的是，这样的纷争博弈还将持续下去，任何一方的胜利都应该是阶段性的。 停止福利分房，开始货币购买的政策出台，应该是购房者加入纷争的开始。从那一年开始，一系列鼓励购房的政策逐步推出，许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。而为了进一步鼓励购房，各地都相继推出了一系列措施。地方政府和开发商，暂时统一在推动楼市发展的起跑线上。购房理念逐渐深入的过程，同时也是房价逐渐走入上升通道的过程，人们的购买欲望被进一步激发出来，在这个博弈过程中，开发商逐渐开始主导市场。北京和上海这两座城市则成了房价上涨的“领头羊”。 新一轮纷争和博弈，应该是以2003年8月12日国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。政府部门及购房者开始和开发商进行博弈。显然，这一轮的博弈有些大起大落。如果说2007年房价暴涨显示出来的是开发商暂时胜利的话，2008年房价的“掉头向下”则是政府和购房者开始主导市场。 历史总是这样惊人地相似，18年的房地产市场也在博弈中轮回。中国楼市走过了“鼓励———调控———打压———鼓励”的大轮回。房改政策中被提到的保障性住房，也经历了“主角—配角—主角”的过程。当北京宣布连续三年的限价房开发总量达2000万平米的时候，保障性的住房便开始再次登上房地产历史的舞台。但同时，保障性住房也成为一个纷争的话题，甚至还出现大量取消该类产品的声音。 博弈中的轮回，是对中国房地产18年最好的注解。或许从下一年开始，中国房地产行业又将进入一个新的10年博弈过程，不过可以肯定的是，下一轮博弈过程中的损耗代价或许将会减少，因为中国的房地产行业从成长期开始逐渐向成熟迈进。 （张学冬） 引子：从平房搬到25层电梯房 1991年马阿姨一家搬进方庄的高层电梯房居住，曾一度被人羡慕。 100万平米、10年建设、10万户，这是北京最早的高档社区———方庄的“三大数据”。 方庄，建设于1984年至1994年，早期开发基调定为“要建北京最好的小区”，曾引来中央国家机关，各大国企和京城最先富裕起来的人士纷纷入住、抢购。也许有人会说，随着时间的流逝，方庄老了，方庄小了，但是从来没有被遗忘。 三榜公布入住方庄 “1991年，我们一家从鼓楼附近的平房搬进了方庄。”马阿姨回忆起当年分房的情形时记忆犹新。她说，当年他们是倒数第二批单位福利分房，确定入住方庄芳星园二区这套住房共经过三个榜单的公布。“一榜显示谁能够享受到这次分配，二榜确定分配住房的区域，三榜则详细标明具体是哪套房子。 公交线路只有一条 “当时方庄的公交车只有一条12路。”马阿姨回忆说，他们一家算得上较早入住方庄的住户，当时方庄还是郊区，没有完全建成，道路没有建好，很多房子都还是只有地基。 “看房那天，天气非常好，我坐在爸爸的自行车后座上，感觉像春游一样开心。”虽然过去了17年，但马阿姨的女儿高媛还记得第一次到方庄看房的情景。她说，当时得知将能住在高层的大房子里，一家人都非常兴奋。 马阿姨所在的单位位于朝阳区红庙，高媛当时在红庙附近的光华路小学上学。最开始，每天早晚马阿姨都骑自行车接送高媛。三四年以后，方庄的公交也随之发达起来，高媛就自己坐公交车上学，而且还有三四条线路可供选择。 从12平米的平房到70多平米的高层 “新房子是一套70多平米的两室一厅，比原来的平房大不少”，马阿姨说，过去一家三口住在12平米的平房内，很拥挤。而新房有独立的厨房和卫生间，分别都有四五平米，虽然现在看来面积并不大，但在当时已经觉得很大了，让人非常振奋。而马阿姨家的房子还有一个明厅，就是在当时的楼房中也是比较少见的。 “说出来挺可笑的，那时我很担心住在25层，上下还要坐电梯会不会不安全呀”，马阿姨说。 住高楼，享单间，同学很羡慕 “当时我还在上小学。”高媛回忆说，入住新房的时候她只有9岁，大多数同学还没有住进楼房，住高层的同学更加少。“我自己的房间就比原来的平房还大，特别兴奋，也成为了同学们羡慕的对象。” “我后来一直特别喜欢叫同学来家里玩。”高媛说，她家住在25层，但2层有一个很大的平台，大概有一千多平米，她常常跟同学在自己的小房间聊天，然后就到2层平台玩扔沙包、打羽毛球，觉得既开心又骄傲。 ■ 揭秘 “富人区”：5万/套 方庄的规划分为“南北两条龙”，“南龙”包括芳星园和芳群园，“北龙”包括芳城园和芳古园，“古城群星”各有四个区。芳星园一区有一批房子用来安置拆迁户。“南龙”基本没有商品房，商品房主要集中在芳城园。 方庄大多数都是高层，除几栋楼拿出来零售，其他都是外交部、公安部等国家部委单位交付了预售款，用于单位内部分房。 现在方庄家乐福北侧有一小片叠拼别墅，当时被人们称为“鸽子楼”，是向外销售的。购房没有太多限制，只要有北京户口就可以购买。“鸽子楼”当时售价为5万元/套，每套面积为150平米左右，折算后均价为333元/平米。这在当时已经是非常昂贵的，购买者正是那些被称为“万元户”的人。这批人率先尝到了改革开放的甜头，加上当年中国人喜欢“露富”，他们的行为举止都被人关注，也让人们对方庄加深了北京第一个“富人区”的印象。（李宛霖 周晓东） 开闸：10个土地证贷款5个亿 ==== 1990年—1993年 ==== 1990年5月《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，为土地使用权有偿出让提供了依据。但直到１９９３年５月，北京市政府颁布《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》后，北京才开始把土地流转和转让具体执行提到日程上来，同时也意味着北京土地权流转真正开闸。 当时除了城八区的“八小龙”开发公司之外，手上有土地的北京各个委办局也开始成立自己的房地产公司。自此北京房地产市场才真的开始。 “协商土地出让金的机会只有两年的时间，到了1995年，北京市政府又出台新的政策，开发商交土地出让金就没有协商的机会了” 宣开欲开发亿元项目 1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台后，有北京“八小龙”之称的宣武区城市建设综合开发公司（以下简称宣开）紧急开会，商议该如何消化手里的丰台马家堡区域上百公顷用地指标。这也成为当年宣开面临的重要课题。 另一方面，他们也意识到北京将打破“八小龙”独挡一面的格局，将会有更多的单位参与住宅开发。 宣开是在1881年成立，公司有二十多人。主要负责宣武区范围之内统一建设,在土地使用权可以流转之后，如何去建设北京市政府批准的上百公顷的地块，并非易事。 据当年任宣开办公室主任的陈君远称，马家堡项目位于南三环，当时三环路虽然有规划但还没有投入建设，项目现场是一片农田，市政条件和可利用的道路几乎为零。 如果开发的话，这块地的规划市政代征地超过了住宅用地面积，仅负责代征地费用和红线外市级公路、各种管线、河流治理等项开支最少达数亿元。如果加上建安成本，这块地的投入无疑是一个天文数字。 “数亿元的投资，放在谁手上都是块难啃的骨头。”陈君远表示。但是土地使用权允许转让对他们来说，又是一个难得的机会。 于是从1991年起，宣开一边做着征地拆迁手续，一边寻找资金。但是在那个年代，寻找资金比建房子还难。 李嘉诚投资的750万美元成“救命稻草” 1993年下半年，宣开的马家堡项目吸引了一人的目光，这个人是李嘉诚。 自1990年后，这个商业巨子已嗅到中国地产界的巨大商机，悄然把目光投向北京，但是没有合适的项目，一直没有出手。在北京市政府相关人员的介绍下，李嘉诚首次接触到马家堡项目资料，经过实地考察后便决定与宣开合作。李嘉诚从看到资料到最后签订合同，前后只用了17天。 最终李嘉诚投资750万美元， 15%年回报率，与宣开共同负责对马家堡项目进行开发。 陈君远说：“因为这是跟李嘉诚合作的项目，当时在给项目起案名的时候，就取李嘉诚的一个“嘉”字，叫嘉园。随后北京也出现一些以嘉字命名的楼盘，但是没有人知道，北京最早以“嘉”命名的楼盘是取李嘉诚的名字。这也是李嘉诚在北京第一个项目。” 此后李嘉诚才开始运作位于王府井的东方广场项目。 找到资金后，接下来就是办理土地权的转让手续。回忆当年给马家堡项目交土地出让金时，现在已经接近七旬的陈君远仍然很有激情。他说他用了一个多月的时间，把地价从原来每平方米400多元协商到了每平米200多元。 陈君远说：“我有一个多月就住在郊区的一个宾馆里，加班做项目测算。”然后带着资料和报告，到市政府找相关领导讨价还价，希望降低土地出让金。 土地一级开发成本过高是说服市领导降低地价的主要依据。最终嘉园项目的土地出让金降到一半。 这种协商土地出让金的机会只有两年的时间，到了1995年，北京市政府又出台新的政策，开发商交土地出让金就没有协商的机会了。陈君远这样表示。 一期拿到10个土地证 当时在办土地证手续时，宣开特给陈君远配备了单位最好的一辆车及专职司机，为了便于他工作，宣开领导把司机安排在陈君远家的隔壁住。 1994年，陈君远终于把马家堡居住项目的一期国有土地使用证顺利办下来，一共有60多万平米，共分为10个土地证。这也是当时北京较早拿到土地证项目中，面积最大的项目。 拿到这10个土地证之后，在公司的授权下，陈君远用10个土地证抵押给银行，贷款5个亿，在1994年5月1日，嘉园项目顺利动工。 ■ 大腕当年 任志强“鸡蛋换粮票” 源自1990年 1990年，任志强在西城区政府下属的西城区华远城市建设综合开发总公司任总经理，该公司参与负责西城区的旧城改造项目，项目主要分布在阜城外、西单等区域。 任志强所在公司属于国企背景，手上积累大量土地资源，当土地使用权可以进行转让后，进行土地转让成为任志强当年的工作之一。业内知名的万通新世界广场就是冯仑当年从任志强手里买到的二手地块，继冯仑之后，潘石屹也与任志强有过一段“鸡蛋换粮票”佳话。 ■ 名词解释 八小龙 土地违法案旧城改造 1990年，创办区属房地产开发公司的风气盛行，包括东城、西城、宣武等在内的城八区相继成立了自己的区级开发公司。这些公司当时被称为“八小龙”，最初是为了完成危改任务。 土地违法案 自1990年土地权可以流转以来，非法买卖和转让土地问题突出。1991年8月29日国家土地管理局公布的通报显示，1990年全国土地非法买卖和转让土地的案件达1.3万件。 旧城改造 北京大规模的危旧房改造就是从1990年开始，十年间，累计开工建设危改小区150片，累计完成投资400多亿元。 （吴海花） 逐利：“钻空子”买房实属无奈 ==== 1992年—1995年 ==== 1992年，房改全面启动，这是中国房改的起始和转折之年，直到1998年房地产市场化，这期间个人买房出现了“双轨制”，“体制内”的人可以购买国企开发的集体房，而随着“下海潮”开始，一批新的“体制外”置业者，没有安家途径，钻空子、托关系成为一时最流行的事情。 此时，在中国的南方，一场房地产行业的“集体疯狂”正在上演，楼市经历了早期的洗礼，留下了惨痛的教训，这让一批从业者长了见识。北京住宅市场的丰厚利润在吸引了大批国资企业的同时，也吸引了从南方转战北上的开发商。此后，内地住宅的开发在相当长的时间内处于稳赚不赔的状态。 “小区内顶替内部职工买房的人不少，现在看来是属于钻空子、托关系办事，但当时确实是个万不得已的办法。” 1991年，下海后发愁无处分房买房 1991年，24岁的刘思脱离国企系统，下海到南方去闯荡了。 两年后，他回到北京，手头有了些积蓄，女朋友也交往了一段时间，该考虑结婚了。但到哪里买房子结婚成了他最头疼的事。 尽管在1993年，中国南方的房地产市场也开始热起来了，但对中国的大多数人来说，房地产还是一个陌生行业，大家都习惯性地认为，在“住”这一方面，握有生杀大权的是房管科科长。 当时“体制内”的职工，都是等单位分房，很少有人操心将来住在哪里。而少数下海经商的“体制外”人员在当时，就面临着“无房可分、无房可买”的局面。对此刘思的父母很着急。于是他们开始为刘思四处打听如何解决。 打听的结果是只有两条路解决住房问题，一是有少量专门卖给外国人住的外销房，但对身份有限制，价格也很高，这条路子看来是没有希望了。在1992年，房改全面启动，就此面向个人的住房商品化市场逐渐放开。刘思能买的另一种房子是，房改政策允许国有企业筹措资金，集资建房，价格比较便宜，但是只能卖给内部的职工，眼看这条路子也走不通了。 1993年，钻空子、托关系买了套集资房 当刘思父母还在四处打听如何解决住房时，有几个要好的朋友透露了一个秘密：国企的房子可以通过关系买到，因为当时没有银行按揭贷款，内部有不少职工通过各种渠道凑钱购买；不少人积蓄不够，也凑不到钱，就没有办法买房子了。而一些单位也希望房子能够顺利地交易出去，这样私下可以顶替别人的名额去买内部房。 看来这条渠道可行，于是刘思父母就开始四处打听，几乎动用了所有的关系，在现在大兴黄村的滨河东里小区找到了这样的房子。通过关系确认可以成交时，父母才如释重负。“当时这个小区内顶替内部职工买房的人还是不少，现在看来是属于钻空子、托关系办事，是不规范的操作，但当时的情形下，确实是个万不得已的办法。”刘思很有感慨地说。 刘思说，当时这个小区的房子价格大约是1100元/平米，是水泥的六层板楼，那时各个区县都有这样的房子，此前国企分配的房子还是以红砖的偏多，这算是第一次告别红砖结构的住宅了，当时就觉得挺赶时髦的。 80多平方米的二居室总房款花了10万元，刘思父母非常心疼，责怪他脱离体制，不务正业了。 可能是买房的事折腾了很久，也可能是远在大兴，位置也不算太好，他不太满意，入住后，刘思完全没有住新家的兴奋劲，也没有请人到家里“暖房”。 不过记忆最深的感觉是觉得可以结婚了，很长一段时间他都觉得自己亲手装修的房子还是比较温馨的。到1995年初，刘思28岁时，终于在他的第一套浪漫小屋里迎娶了他的新娘。 1998年，为子女教育又开始新的买房历程 大兴黄村的滨河东里小区在黄村算是比较好的社区，但仍有很多问题，如距离城里太远，买煤气难。 这套房子的手续问题有很多不确定因素，比如在签订的以标准价购买房屋的协议中约定：职工如自购房后五年内离开单位则应退还所购房屋，但因没有别的地方可住，就一直拖着，住着也不太踏实。还有不少当时没有钱买房改房的职工子女，在父母去世后，单位要收回，而子女又没地方住。此类的问题刘思在当时小区里都见过许多。 他的房子住着还算比较平静。在那里住了五年，刘思为了子女的教育问题，开始了新的买房历程。 ■ 大腕当年 冯仑 从海南转战到北京 1993年初，万通掌门人冯仑意识到：“海南的房子炒得有点过火了，形势不妙，我们该收场了”。于是在1993年6月26日冯仑在北京成立了北京万通实业股份有限公司。同年年底，冯仑将“主战场”从海南转向北京。 当时，万通在北京开发了第一个地产项目———万通新世界广场，香港地产营销“教父”邓智仁卖出每平米5000美元的“天价”，并迅速在北京形成了邓氏营销的团队，成为北京楼市“港式营销”队伍的起源。更重要的是，有一批活跃在今后十多年市场上的企业经营者：潘石屹、张民耕、易小迪、王功权等，都是万通系出身，成为楼市风云人物。 就在冯仑进入北京时，市场正面临着产品转型，以商业类物业出售为主转向以出售个人住房为主。 ■ 名词解释 外销房 房改 北京最早一批外销房建于上世纪80年代，当时的外销房主要提供给外国人居住。到了上世纪90年代初，已有的外销房不能满足居住要求，一些住宅项目开始转为外销房。 房改 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1992年至1994年期间,全国各地相继制定了各自的房改方案,稳步实施公有住房提租、出售,建立住房公积金制度等项房改政策。 （张家齐） 变革：福利房太小，换大的 ==== 1998年—2003年 ==== 1998年，是中国房地产发展历史中最值得关注的一年。以国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》下发为标志，中国房地产行业开始具有完整的市场经济属性。 该年下半年开始，中国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 如果将1998年看做是具有现代意义的房地产市场启动元年，10年后，中国房地产市场则在模仿、叛逆、冲突及学习中开始进入民众意义的买房市场。 同时，在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向大步前进。 “当年年分到的房子太小，2001年，我们决定换套大点的房子。在望京到处打听后，在利泽西园买了一个一居。” 赶上福利分房末班车 “当年分的房子还不是学校盖的，产权属于劲松房管所。”1998年毕业分配到朝阳某学校工作的王女士分到了一套房，虽然只有10平米左右，而且只有使用权，但能够分到实属不易。她赶上的是最后一批福利分房，需要根据综合评分来最终确定分房资格。刚刚毕业的王女士工作时间较短，她分到的房子还是其他老教师转出来的。“老教师分到大房子，就将原来的小房子转出来了。” 毛序国，原北京晚报资深城建及房地产记者，同时也是北京最早进行房地产报道的记者。据他介绍，北京的福利分房实际上最终延长到1999年，其主要原因是当时有大量福利房仍在建设中，这也使得部分人赶上了福利分房的末班车。 停止福利分房对北京房地产市场的影响，逐步显现出来。表现最突出的就是开发商数量骤增。1980年，北京成立首家房地产开发企业———北京市城市建设开发总公司，1992年以前成立的有39家。1992年到1993年之间成立的有204家。1994年到1998年成立的有340家。1999年到2001年成立的有985家。 转向商品房市场 地产公司增长的同时是个人购买商品房幅度的上升。1999年之前，北京房地产市场的主体一直是单位集体购买。但到了1999年，个人购房所占的比例已达50%，出现了一定幅度的上升。2001年开始，北京房地产市场基本以个人购买为其主力。王女士也是在这个时期，购买了自己的第一套商品房。 “当年分到的房子太小，由于要生孩子，所以决定换套大点的房子。”2001年，王女士准备买商品房，她听说有同事在花家地买了房子，就委托同事在周边打听，“当时还没有太多的房地产广告。主要是在同事新房周边挑选房源，最初看了北苑的一个房子，但因为面积大，总价高，购买有困难。” 最后，王女士把家安在了位于望京的利泽西园。促使其选择那里的原因是那里有小户型，且价格适中。“我们在望京到处打听，最后打听到利泽西园，买了一个70平米的一居，单价是4000元左右。”而当时周边房价则在5000元/平米左右，王女士通过公积金贷款，当时的首付比例只有10%，手续很简单。 福利结束后，楼市繁荣 事实上，当时北京受到福利分房停止影响，房价开始出现下降。北京房价在1997年平均在5000元/平米，最高达到5700元/平米。1998年个人购房比重在增加，价格适中的房子好卖，拉动整体房价下降。其中1998年比1997年的平均房价下降了300－400元/平米，平均价在4900元/平米。1999年又有所下降，在4700元/平米。 在毛序国看来，北京房地产市场从2000年以后才进入市场化，2002年属于过渡期，2003年北京楼市真正进入发展阶段。最具有标志性的事件是，2003年的秋季国贸房展空前热闹，参展的新开楼盘就有222个。 与此同时，全国楼市也进入了福利分房结束后的繁荣期。1998年到2003年，商品房销售额年均增长24.3%，从房价走势来看，商品房销售价格的走势与整体经济的状况也基本吻合。 商品房的快速发展，使得地方政府放松了保障性住房的重视程度，虽然在最初的房改政策中已经明确设置了保障性住房的建设比例，但在巨大的经济利益的驱使下，建设保障性住房的积极性并不高。 不过在1998年前后，北京楼市还暂未出现地产大腕主导楼市话语权的局面，市场的利好促使他们正在埋头盖房子。比如目前一直站在舆论风口中的潘石屹，他在1996年成立的项目公司———北京中鸿天房地产有限公司，正在埋头开发现代城。1999年，老潘借助该年推出SOHO概念和员工被挖事件，在北京楼市脱颖而出，逐渐成为主导京城楼市话语权的地产大腕之一。 ■ 大腕当年 潘石屹 SOHO现代城玩酷 1999年底，一本出自现代城发展商潘石屹之手的长篇文字《SOHO现代城.居家办公.酷.com》出现在诸多媒体上，SOHO的概念被正式推出。 2001年1月初，以前卫光头形象出现的SOHO现代城的广告大范围出现，同时一本银灰色封皮、长达100多页的SOHO现代城楼书，以大量的照片、漫画与插图讲解SOHO现代城的三个空间，“有点前卫、有点另类”的风格引起市场的关注，SOHO一词开始被广泛提及。 ■ 流行语 “分不上房了” “要买房，找建行”“零首付” 1999年北京市出台了《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，至此北京市的福利分房制度逐步退出历史舞台。 “要买房，找建行” 1998年，北京停止福利分房后，银行推出个人住房贷款业务，当时，“要买房，找建行”成为广为流传的宣传口号。 “零首付” 当年各商业银行都抓紧时机推出自己的个人房贷业务，甚至有银行为争抢客户采取“零首付”，虽然时间不长就被叫停，但银行间的竞争惨烈可见一斑。 （张学冬） 泡沫：从六千到两万 越等越买不起 ==== 2004年—2007年 ==== 2004年8月31日起，商业性土地使用权禁止协议出让，被业内称为“8·31土地大限”。北京市房价也从这一年开始上涨，且每年涨幅越来越大，涨速越来越快。 “一直抱着等待房价回归的念头，一等再等，最后却真的买不起了。因为从2004年到2007年底，郦城的均价一路赶超世纪城，二手房成交价接近20000元/平米。” 2003年，西四环新盘6000多元 2002年，胡兆24岁，大学毕业两年，下海跟朋友开了一家代理注册的公司，生意很好，但买房暂未提上日程。在2003年下半年，喜欢看报纸的胡兆发现，突然间报纸上的房地产广告多了起来。身边的朋友在谈论话题的时候，也会不知不觉地说到买房的事情。买房在这个时候闯入胡兆的生活。 2003年8月后，胡兆的生意更好了，有时一天就能收入近1万元。这时，胡兆觉得自己应该买套房子了。由于公司在航天桥，自己的活动范围也都在西边，他便去看了当时开盘不久、紧靠西四环的世纪城和郦城。 “当时世纪城比较贵点。”胡兆回忆说，当时他实地考察了两个楼盘，世纪城由于有大盘概念，也比较高调，售价比郦城要贵一些，均价7000多元/平米。郦城虽然在四环外，但紧邻四环，交通比较好，出入方便，于是初步决定购买郦城。当时郦城的均价是6000多元/平米，这个价格在胡兆基本能够接受的底线内。 伴随着买房，胡兆逐渐养成了一个习惯，即关注房地产行业的新闻。2003年8月，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，要求保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。 这个政策让胡兆对楼市的价格稳定更加充满信心。 按照胡兆对政策分析来看，既然国家要求各地保持商品房的价格稳定，按照自己攒钱的速度，应该能够赶上房价上涨的速度。 半年涨2000多元，没着急 “结果攒钱的速度远赶不上房价。”到了2004年，郦城一期已经入住，胡兆实地考察后，依然觉得不错，但这时，郦城的均价已经超过了8000元/平米。“虽然半年内涨了2000多元，但也没着急。”8000多元/平方米的均价并没有让胡兆觉得离谱，但他认为这已是顶点了，不会再涨的。 后来胡兆才发现，此后的涨幅已远远不像2002年至2004年间的“温和”了。2004年8月31日开始执行的土地大限，成了开发商们提高房价的理由。随后，房价开始直线攀升。于是，32岁的软件工程师于凌罡“闯进”了房地产业，当年11月公布了他的合作建房计划。短短几个月之后，合作建房的支持及拥护者众多。而一直在预测房价下跌的易宪容则成为偶像。 2005年，北京清河地王出现多家开发商频繁竞价的局面。业内开始针对地价攀升对房价影响进行讨论。胡兆对这些并不关心，隔行如隔山，胡兆仅仅想知道：房价还要上涨到哪里？星河湾在2005年给胡兆留下非常深刻的记忆。当时，胡兆有一位朋友在星河湾旁边的国美第一城买了房子，提起星河湾15000元/平米的价格，大伙儿都觉得好笑，因为当时该区域的房价只有6000元/平米。 去年二手房涨至2万元，懵了 因为当时也没有女朋友，自己又年轻，对于住房的需求不是那么大，胡兆依然抱着全款购房的念头，认为把涨出来的钱攒够就可以购房。但是，这三年同行增多竞争激烈起来，公司的生意已不如从前那么好，收入比预期少了很多。 然而，房价却从此一发不可收拾。“今天听到某楼盘半个月涨了1000元，明天听到某楼盘涨3000元，这样的涨价消息几乎天天都有。大家见面少不了问一句‘你买房了吗’”，胡兆回忆。 “这期间我也看过其他房子。”胡兆发现，西边新盘没有东边多，而且房价涨势都比较猛。由于之前对郦城的印象偏好，而且他一直抱着等待房价回归的念头，一等再等，最后却真的买不起了。因为从2004年到2007年底，郦城的均价一路赶超世纪城，二手房成交价接近20000元/平米。“我有点懵了。”说到一路高涨的房价，胡兆直咂舌。看着一路飞奔的房价，直到现在也没有买到房的胡兆承认，自己判断错了。“当时还是心高气盛，一心想全款买大房，所以‘一错再错’。”胡兆现在有些后悔。 ■ 大腕当年 谢国忠 “泡沫将破”很刺耳 2004年，摩根士丹利的两位经济学家罗奇和谢国忠发出了一个刺耳的预言：“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。中国地产泡沫即将破裂。” 于凌罡 合作盖房明星渐沉寂 2004年北京房价以6.5%的涨幅摸到了7年来的最高点。同年11月，于凌罡带着自己的合作建房方案频繁向不堪高房价的民众推销，便宜30%的诱惑迅速让一批人聚集在他的周围。但经历了几次拿地失利之后，于凌罡和合作建房受到了质疑并归于沉寂。 顺驰中国 从“黑马”到被收购 在2004年上海住交会上，顺驰中国控股有限公司董事局主席张桂宗透露：“明年要实现销售额200亿！目前顺驰的储备土地有800万平米，做成住宅产品后市值500亿-600亿元……”然而，因为过度扩张，顺驰资金链断裂。2006年10月起，路劲基建陆续收购顺驰中国的股权。 ■ 流行语 “地荒论” 2004年“8·31土地大限”之后，商业性用地协议出让被终止。潘石屹等大腕抛出“地荒论”，一时激起市场争议。 （李宛霖 张学冬） 回归：买房1年跌21万 ==== 2008年至今 ==== 经历2007年“狂飙”后，2008年北京楼市开始转向一条完全相反的轨迹。 北京市统计局新闻发言人于秀琴公开表示，今年1月份以来，北京房地产价格上涨幅度明显回落，9月份房价环比出现了3年来的首次下降，这标志着北京房价开始松动，不过在短期内，下行的趋势不会改变，调整还没有到底。 调整和回归无疑是今年北京楼市的主旋律。 “从去年11月买房到现在，开发商把价格下调了近3000元/平米，房子缩水了21万元。我已经找了开发商好多次了，想要退房，但是退不了” “我已经找了开发商好多次了，想要退房，但是退不了”，陈宁（化名）说，从他去年11月买房到现在，开发商把价格下调了近3000元/平米，他的房子已缩水了21万元。 5年前，陈宁从山东老家来到北京，成为一名“北漂”。去年11月，陈宁签下了购房合同，成为五环外Y盘的一名业主。 担心房价涨着急签约 来北京之后，陈宁租住在东五环的一个小区。为了和女友一起在北京安一个家，去年10月份他准备买房。想到对环境比较熟悉，离工作单位也近，他就把考察目标锁定在了东五环附近的几个新盘。 他先是去了东五环的万象新天·天际高尔夫花园，价格差不多是13000元/平米。随后，他就去了Y盘，陈宁说，当时的价格是12000元/平米左右。陈宁觉得南北通透的户型还不错，但是也没下决心买，他留了一个电话号码，就离开了。 不过，执着的销售人员从此却开始与陈宁密切联系。“差不多隔几天就给我打一个电话，告诉我再不买可能又要提价了，而且说这个房子以后保值肯定没问题”，陈宁说，他担心房价再往上涨的话他就够不着了，而且又觉得该项目开发公司的品牌比较过硬，于是在又跑了两次售楼处后决定“出手”。 陈宁购买的房子在二层，打了9.9折以后单价是13200元/平米，总价为115万。陈宁付了35万元首付以后，向银行贷了80万元，每月还贷近4000元，30年还清。 房价松动开发商补精装修 “原来，房价到了峰顶时，也会往下落”，陈宁说他没想到的是，从今年年初开始，北京的房价出现了微妙的变化。先是年初百子湾的沿海赛洛城的七期更名“美利山”入市，开盘价格比同区域均价低3000元/平米，然后又有丰台区沸城、海淀的清河新城打出了8折的旗号。 而陈宁还发现，Y盘也开始推出了少量特惠房。正在他觉得心有不安的时候，5月份的一天，销售人员打电话告诉他，可以给他免费赠送一个1500元/平米的精装修。 “不久后就签了精装修的三方合同，同时，我的收房日期也由原来的2008年12月15日变成了2009年7月30日”，陈宁说，当时开发商要求现场签约，他没有发现合同中有一项“如果违约，需向装修公司赔偿10%，再向开发商赔偿20%”，而这，也让他日后陷入了骑虎难下的境地。 继续降价成楼市“主旋律” 随着时间的推移，加入到降价阵营里的项目越来越多，降价幅度也越来越大。 7月底，位于二环内，菜市口路口以南的中信城，以均价18500元/平米的低价入市。 9月中旬，与Y盘相距不远的万象新天四期罗兰大道推出，直接以团购的名义将价格降到了8271元/平米，均价9050元/平米。 9月，位于通州的新通国际花园三期起价6800元/平米，不仅大大低于项目一期的均价9400元/平米、二期的均价8600元/平米，也低于之前通州其他新盘的价格。 令陈宁感到心痛的是，Y盘也没能逃过降价的命运。10月份，新开的一栋楼均价仅为10800元/平米，而对于前来考察的“万人购房团”，开发商推出的部分特价房已低至每平方米9000多元。陈宁一算，目前自己房子的价值一下子缩水了21万。 “退房”成遥不可及的梦想 上网站上的社区论坛一看，像他一样的业主还有很多。通过网络上的联系，他们决定联合起来，与开发商谈判补偿事宜。 由于经常跑售楼处，陈宁在上周遇到了一位刚刚签完约的小伙子，买的是41号楼7层的房子，户型和陈宁的差不多，面积88平米价格仅89万元，还送两年物业费。 陈宁越来越倾向于退房。但销售人员提醒他，由于签过精装修的三方合同，现在如果他要退房的话，需要缴纳总房款30%的违约金，也就是34.5万。 陈宁说，他现在是进退维谷，也想过通过诉讼的方式，但是咨询律师后发现这种官司胜算不大，尤其是10月份的一条新闻更令他失望：东恒时代业主涂女士因房价缩水14万，以欺诈罪起诉开发商，10月24日北京朝阳法院开庭宣判，涂女士要求退还差价的请求被法院驳回。 “我们还要继续维权”，陈宁说，下个周末他还是会去售楼处找开发商。但是，究竟最终能达到什么效果，他很茫然。 ■ 尾声 房屋新“礼”念 《礼记》云：“夫礼，始于冠”、“男子二十，冠而字”。《礼记》的解释是：凡人之所以为人者，礼义也。不行冠礼，则一生难以“成人”。在中国的传统观念中，男子冠礼,女子笄礼，方可娶妻嫁人。 而现代人进入成年，其标志就是已经买房，这一最基本的要求取代了古代的“戴冠插笄”，成为现代“成人”之标准。2007年，万通董事局主席冯仑发表了一个很现实的观点：“很多未婚女青年结婚的条件就是要有房，所以导致住房需求加大，房价上升。” 有人不解：为什么每个人都想买套房子？房子在当今的人们看来，就相当于古代成年人头上的一顶帽子：代表身份、社会地位和获得尊重的机会。冠礼从氏族社会盛行的成丁礼演变而来，一直延续至明代，对中国传统观念的影响深入骨子里。无房就等同“无冠”，“无冠”就是失礼。 房改之前，房子问题主要是由政府来解决，所以国人很少面临“失礼”的压力，但房地产市场化之后，这个压力就转嫁到了每个人的肩上。一个成年老百姓对房子的希望，其中一个很主流的期待就是能让自己在社会中成为“知礼节”者。 但是，如果每个老百姓对于“成人礼”的期待都是买一套房的话，是不现实的，也是不必要的；现代社会需要多元的价值观，我们要尊重传统，理解一个中国老百姓对于房子的期待，同时要引导老百姓接受新的“礼”念。 最近一则消息很受关注，曾任微软（中国）有限公司总裁、身价高达10亿元的“打工皇帝”唐骏，在全国任何大都市买顶级地段的住宅，都是可行的。但，事实上，他一直住在上海的一家宾馆里，而且一住就是10年。这可能与他受到的西方教育有很大关系，对于他而言，租房和买房是平等的。 现代社会中，新一代年轻人的流动性将不可避免地呈现加速趋势，背负着房子无疑将影响个人自由发展。老百姓在对房子抱有很高希望时，要考虑到更重要的问题，更好的事业和更自由的生活，这才应该是新一代中国成年人的新“礼”念。 唐骏租房的背后，另有一笔细账：在上海买同样质量的房子至少要花2500万元，2500万元拿来自己投资，以他的投资能力，年回报率至少在30％以上，保守一点，按20％来计算，2500万元每年的回报就是500万元，而住宾馆一年才花150万元。 对于中国普通老百姓来说，在房价高速上升时期“投资无门、储蓄无利”，不买房留着钱干什么？这个问题随着房价普遍下跌，应该受到政府的关注了。 （张家齐 杨娟娟）
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