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万科、金地、招商……这些出自深圳本土的地产大佬都在用各自的方式演绎“八仙过海，各显神通”或减产，或降价，左推右挡，准备过冬。 万科总裁郁亮直言，“外围的经济环境、宏观政策以及市场信心正面临复杂的转变，给原本正处在调整期的行业增添了更大的不确定性”。 金地集团(5.22,0.25,5.03%,吧)总裁张华纲也说：“从三季报来看，现金流总体偏紧，资产负债都不低，尤其是上市公司。” 减产 在发布了三季度财报后，万科总裁郁亮表示，在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。郁亮感叹，“鉴于市场不确定性大幅提高，相对于追求规模的增长，短期内万科的经营策略将更加强调稳健性。” “万科的嗅觉是很灵敏的，在众多开发商中，万科的很多决策都走在前面。”深圳市社会科学研究院城市营运中心主任高海燕说。 前不久，有传闻说万科金域东郡项目停工，面临烂尾的可能。表面上看，金域东郡项目的二、三期暂时缓建是由于周边道路的配套尚不够完善，行政二路没有开通影响3期施工，规划9路没有开通影响2期施工。其实这也是万科在面临新的市场形势下，所做出的调整开、竣工面积的举措。 “已建成的楼盘销售乏力，新获取土地少之又少，把在建项目延缓开工，推迟销售，在品质上多下工夫，是目前大多数开发商的做法。”高海燕说。 显然，万科的着眼点也在于此。 “更好地匹配当前市场的销售节奏，保有更多现金，把握未来机会；根据刚性市场需求的变化，调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，把部分大户型改为自住需求的中小套型。”在万科执行副总裁肖莉看来，这两点是万科应对新形势下，调减开竣工面积的宗旨。 无独有偶，记者近日收到消息，原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼，目前已经停工，开盘时间有可能因此延后至明年。万科上海公司公关部门表示，该项目停工是由于产品的设计规划要做调整。 在拿地方面，万科似乎也有别于其他开发商，万科在今年上半年拿地324万平方米，而新增项目中有76.2%通过合作方式获取，平均土地成本2155元/平方米，远低于去年。 郁亮告诉记者，“在现阶段，这样的方式获取土地的成本是最低的。” 降价 万科首开降价先河后，金地紧随其后。 位于龙华的金地梅陇镇因价格下调成为各方关注的焦点。金地集团总裁张华纲告诉记者：“所谓的8000拿地纯属造谣，根据公开的总价土地面积、还有容积率，很容易算出楼面地价，大概是5000多，而不是8000。” 金地高层对于降价，并不回避。 “梅陇镇四期与前三期有着根本的不同，它们有一条马路之隔，在一个旮旯里，环境等各方面的配套不能与三期相比，所以价格的定位较低是很正常的。”事实上，降价已成为各个开发商在现阶段最有效的回款方式，只不过在张华纲看来，降价这个过冬手段，需要对各个地区细分市场仔细考评和综合衡量后做出。 “在销售额、利润、回款速度等指标上，现在我们更注重回款，在降价的过程中，我们要在股东与消费者的利益之间做出平衡，比如在过去，经过调查，消费者可以接受的价格是7000元/平方米，我们开盘就定在7200元/平方米，可是现在，如果是7000元/平方米，我们开盘就定在6800元/平方米。” “三四个月前，因降价所导致的前期业主闹事的确让我们产生了很大压力。”张华纲坦陈。 “但是现在可以让业主看到，降价不是某一个地产商不负责任的行为，而是大势所趋，大部分业主也都逐渐理解并接受了。” 这也让金地意识到，通过简单的降价并不能达到非常好的效果。 “开了盘的，谨慎降，能不降的尽量不降。可以降的，适度的降。”在降价的同时，“在品质上下工夫，做好小区规划，加强配套设施，让购房者体验到物有所值。”张华纲表示，金地更多地会采取这样一种双管齐下的做法。 同万科一样，在建项目中，金地也尽可能地延缓开工进度，既为打造品质获取时间，又可观察市场变化。 很多人认为，去年的“招拍挂”风潮，金地同样存在收地过多的情形。据记者了解，金地集团(5.22,0.25,5.03%,吧)去年共斥资161.61亿元，在全国8个城市拍得14个项目。其中只有番禺项目楼面地价达到6230元/平方米，深圳龙华项目楼面地价达5000多元/平方米。 张华纲说，“其他的分布于西安、沈阳等地的项目地价并不高。”据记者了解，按照目前土地储备的平均价格算下来，金地土地均价在1900元/平方米。换句话说，这些项目在两三年建成后，对销售并不会造成很大压力。 至于番禺地王项目，张华纲透露，当地政府因拆迁等事宜没有完成，没能按时交地，政府毁约，现在还没有具体说法，但是主动权仍在金地手上。 据记者了解，目前，除了这块地的剩余的款没有付完，其他地块已全部缴清地款。 融资 在融资方面，几大开发商颇感不顺，金地的85亿增发方案未过，即使是龙头万科，也谨慎地选择了成本较高的发行59亿公司债，而招商地产(12.47,0.48,4.00%,吧)的80亿增发虽然得到了证监会的通过，但由于市场状况不好，迟迟未进行。 10月30日，招商地产召开第六届董事会2008年第一次会议，会议上审议通过了《关于向招商银行申请1.5亿美元授信额度的议案》，同意公司之子公司香港瑞嘉投资实业有限公司向招商银行(13.52,1.00,7.99%,吧)股份有限公司申请1.5亿美元授信额度。 显然，上半年业绩不佳，资金链紧张的招商地产正试图通过其大股东得到部分支持，高海燕认为，其国资委的特殊背景，不能代表更多民营企业的真实状况。 尽管近日国家相关部分出台了所谓的“救市政策”，但是国世平告诉记者，“仍看不到信贷放松的迹象”。他说：“中央不希望房价跌得太快，房价跌得太快，会给上游和下游企业造成很大的冲击，要给他们慢慢调整的过程。并不是很多人说的救市，如果开发商还抱有幻想，那么就是你对政策的错误解读，如果不抓紧让利卖房，到时候吃苦的就是你。”
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