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聂梅生：鹿城广场将带领温州房地产业取得长足进步 看到鹿城广场我有一个感想，就是中国房地产业态正在发生巨大而深刻的变化。此前中国房地产一直以住宅为主，而像鹿城广场这一类与金融及世界经济联系更紧密的板块我们是比较弱的，而且在管理上也处于缺位的状态。然而放眼全世界，恰恰是鹿城广场这样的综合体和商业物业能够更大程度地提升价值，并且可以很好地改善房地产的业态结构。 富有的温州一直在中国的民间金融发展中处于领头羊的位置，在其他地方民营企业还没有很大发展的时候，温州异军突起，形成了长期运营的企业；而在其他地区还没有民间金融的时候，温州已经出现了活跃的金融机构。在这次论坛之后需要深思的是，这些钱应该去往何方。不应该再像过去那样炒房赚钱，而应该是利用金融杠杆来启动，促进房地产金融业态更上一层楼。鹿城广场这一类综合性商业业态，正是国外大投行青睐收购和合作的项目，也是我国房地产推出证券化、基金的重要载体。 我们相信，鹿城广场可以带领温州在房地产业方面取得长足的进步，帮助本地的房地产转向更高的形态，这也是现今全世界的趋势。 绿城·温州鹿城广场项目很好地提高了温州城市的整体价值，这对于温州甚至中国的综合体建设发展都是一件非常有意义的事情。无论是桃花源还是玫瑰园，绿城楼盘的品质都给我留下了深刻的印象。 像绿城这样注重品质、专心发掘打造精品的开发商，与温州活跃前卫的金融资本相结合，一定会碰撞出更多的灵感火花，这是我们最希望看到的盛况。 我们坚信绿城和温州资本的结合会成为一个成功的经典案例，也希望绿城集团能够再接再厉，为温州发展打造更多的高品质项目，在温州的市场上继续发展壮大。 牛凤瑞：都市综合体应运而生 温州是一个区域的中心，是区域发展的龙头，它最能体现这个区域的发展模式。 我们温州正在走向世界，正在走向现代化，温州的综合城市功能正在提升，与此相匹配的服务档次也需要提升。 在这种条件的催生下，温州鹿城广场这样的都市综合体也就应运而生了。 一方面都市综合体集各种高端商务、酒店于一体，把休闲娱乐购物集中在一起，这些功能的结合，提高了它的辐射和带动能力。因此，随着现代化的发展，都市综合体必然会更多地出现。同时，都市综合体的出现既提供高端的综合性服务，又提升了城市的品质。都市综合体因为其高品质的规划建设而成为城市的名片和城市地标。 鹿城广场的建设对于温州的城市价值会起到重要的作用，而反过来城市发展又对都市综合体也提出了更高的要求。城市建设与都市综合体可持续发展互为依托，我想这是一个良性的循环。 石海均:鹿城广场把瓯江两岸变成了景观 鹿城广场其实很符合温州“节约用地”的城市建设传统，通过节约城市资源和进行配套建设，把温州人的实用思想在建设过程中发扬光大。 鹿城广场作为一个都市综合体，对温州房地产和城市建设的影响是非常大的。我认为，都市综合体开发建设的关键就是选址。都市综合体开发建设一定要有好的地理位置，还要有好的交通设施。对一个城市来说，城市建设过程中不能一哄而上到处都建都市综合体，这就非常不利了，要在好的地理位置、有计划地来建设都市综合体。 鹿城广场选址在温州瓯江边，瓯江两岸目前正在建设过程中。江景和两岸的风景本身是自然景象，是好是坏，没有明确，它是中性的。 然而包括鹿城广场在内的瓯江两岸景观路的建设，实际上把瓯江由景象变成了景观，景观就变成一个褒义词了。因此可以说，鹿城广场就是温州城市名片最大的一个亮点。 郭增利：鹿城广场将带动整个区域发展 鹿城广场能给温州带来什么样的价值？我们可以从中国综合体的发展现状来引申一下。 最近两年，房地产调整对商业地产的冲击非常大，由于受到住宅这方面的影响，很多开发商在商业地产进一步开发的资金面上产生了一些缺口，也有一些零售商的主力店无法签约，形势还是非常严峻的。鹿城广场这种综合体的经济功能在哪里？首先就是非常有效地化解不同的经济波动；其次，综合体能够非常好地借助各自功能的联动，分享各自所带来的双向提升的效果。 对温州而言，我们更看重鹿城广场的什么功能？综合体项目通常情况下可以产生三种价值，第一种是金融价值，政府创收和解决就业；第二个是细分价值，会对整个区域的消费结构进行调整，让消费需求得到满足；第三个价值就是对区域的带动作用，这恰恰是鹿城广场最为重要的使命。都市综合体在规划当中能够保持规模相对独立，又能让酒店、公寓和写字楼形成良好的联动，从而带动城市区域价值的提升。 眼下的温州，就需要有这样一个带动江滨区域整体品质、提升城市经济品位的催化剂和领头羊，鹿城广场于是就应运而生了，这是绿城的幸运，也是绿城的使命。 鹿城广场团队应该很清楚自己在中国都市综合体进一步发展壮大中的特殊地位。鹿城广场这一综合体诞生在特殊的温州，那么鹿城广场应该如何顺利带动整个温州城市区域的发展？这需要更良好的规划，更宏大的建设，这也是我们所有关心都市综合体和温州发展的人所拭目以待的。 杨佐勇：鹿城广场将是温州的“铜锣湾”和“中环” 作为一个理想主义的实践者，绿城发展14年来始终坚持走品质之路，目前已辖有70多家成员企业，房产开发足迹遍及31个城市。14年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市历史留下优秀的建筑作品。 此次绿城·温州鹿城广场便是绿城集14年高端物业营造之大成倾力打造的巨作。在城市化过程中，温州迫切需要有能够代表温州形象、提升商业活力形象、促进城市进一步发展的都市综合体的诞生。鹿城广场这一体现温州城市核心价值、洋溢城市精神、代言城市繁华的世界级街区的核心载体的诞生，恰逢其时地让温州有了一个能与国际品质对接的平台，也是绿城回报温州新老客户的献礼。 鹿城广场由美国SOM设计机构、美国RTKL设计机构、美国EDAW设计事务所、香港MVA交通顾问、美国威尔逊设计事务所、美国凯悦国际酒店与度假村集团等全球顶级设计或管理团队共同打造，将成为集国内一流高品质人文社区、大型现代化购物中心、白金五星级酒店、国际甲级写字楼和奢华酒店式服务公寓于一体的现代化大型都市综合体，同时也将成为温州这座城市的新地标和名片。 在众多物业形态中，率先面市的是超高层精装江景住宅——“锦玉园”，作为鹿城广场最璀璨的部分，锦玉园拥有可饱览一线广阔江景的超大豪华景观客厅；现代简约同时又节能经典的玻璃幕墙；五星级酒店式豪华江景大堂；3.4~3.5米奢阔层高，6.8~7米的跃层挑空客厅；尊贵私享的独立电梯入户设计；汇聚世界顶尖科技的十六大科技系统、帕拉蒂奥式圆厅十字户型等，都让锦玉园卓越非凡。锦玉园一期已于2007年12月开工，预计将于2011年交付。 此外，作为鹿城广场最具活力的商业部分——9万多平方米的大型现代化购物中心已于9月中旬正式进入预招商阶段，拟引进的品牌超过200个，其中大多数为首次进驻温州的国际知名品牌。届时，景观特色休闲街、品牌旗舰店、美食中心、娱乐空间、五星级电影院等业态定位都将让整个购物中心显得缤纷多彩。我们致力于将鹿城广场的现代化购物中心打造为温州的都市时尚休闲中心、品质消费中心、亲情聚会中心，成为温州的“铜锣湾”和“中环”。 无论是锦玉园还是大型现代化购物中心，无论是白金五星级酒店还是国际甲级写字楼，我想我的语言还远远不足以描绘鹿城广场未来的蓝图。 相信不久的将来，在座的诸位都可在绿城·温州鹿城广场领略大型都市综合体的繁华尊贵，分享温州城市的精彩，我们期待这一天的到来。 朱凌波：都市综合体是中国城市化的标志 真正都市综合体的价值在哪里？就在于它业态的复合性。鹿城广场就是这样一个复合型综合体。 都市综合体产品和业态的组合使它成为城市的公共中心，甚至是一个城市的复合型时尚消费中心：写字楼会成为商务人群集合的场所，酒店会成为城市旅游人口集合的场所。它和城市的中心广场结合在一起，成为市民展示公共活动的综合体。这也就是为什么鹿城广场有住宅、公寓、写字楼、商业等齐全业态的原因。 我们一直有一个争论，就是中心型、闹市型住宅会不会成为高端住宅？因为人流喧哗可能会降低生活品质。但是，如果把居住与自然资源、人造景观等很好的结合，就能缓解这样的问题。鹿城广场正是如此，它把居住部分与自然景观做了很好的结合，这样就可以提供高品质的居住。也因此，它可以很好地完成第一批现金流的回笼，从而很好地支持第二期、第三期建设。 都市综合体一定在城市的中心地段，会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过20年时间来看，其价值会翻好几倍。核心地段的不可复制性，是它资产价值的亮点。资产价格和租金模式也可以通过资本市场得到一个更大的改造。都市综合体是土地价值最大化的体现，很多都市综合体已经成为最好的中国城市开发的案例，它们一定是中国城市化的标志，以及投资者投资的最佳模型。 黄炽基：做地产业的对冲基金 商业地产是房地产当中的对冲基金。温州有了高端商业地产，当经济过热的时候，消费就不会跑到美国去而是留在温州。我们温州人在自己的城市里，就能把消费转化成GDP。当经济发展太快的时候，商业项目要扩充、续租的时候，也会继续在我们温州续租。即便是在通胀的情况下，多余的钱也会在温州消费。 很多人对香港的印象是一张照片，那就是维多利亚港的照片。今天我们不仅看到了绿城的远见，还看到绿城透过产品推广、运营管理所带来的信心。他们已经用他们的过去证明了他们是成熟的甲方，相信优秀的乙方一定会来的。我们也见证了绿城的远见变成一个地标和一张名片。就像人们提到故宫就会想到北京，鹿城广场建成之后，我想温州市政府去香港、北京、海外招商的时候，广告推广的照片就会是我们温州鹿城广场。 王文珂：鹿城广场一定会成为温州名片 绿城·温州鹿城广场对温州会有多大的贡献？我们可以借用金融街这个北京地标来类比一下。 金融街对北京市财政的贡献，仅仅看税收这一块，就占据北京市税收的四分之一，每日的资产流量是100亿元。如果按照每平方米建筑面积来计算，税收贡献是每平方米4万元。这还仅是2007年的数据，2008年截止到9月份，税收收入已经接近1000亿元了。 而对于鹿城广场来说，同样可以对温州承担类似于金融街对北京的贡献作用，筑巢引凤，吸引国际知名品牌的入驻，从而对整个温州价值的提升起到关键作用。 的确，能够在温州做这样一个大型综合体，绿城集团是很有远见的。鹿城广场一旦建成，凭着温州这块土地，一定能把商场、写字楼、酒店融为一体，成为温州未来的一个城市地标。 我们在天津核心区域也在做一个和鹿城广场相似的都市综合体项目。在推广方面还有很多地方需要向绿城集团学习和借鉴。 鹿城广场运营团队给我们一个启发：一个综合体项目，在建设过程当中可能暂时还看不到它未来对整个区域的提升和贡献，但只要它是很有品质的，又在最好的区位，由最好的开发商来建设，那么与它相匹配的企业和品牌就会自然而然地落户于此，成为这座城市的亮点。
(作者：宋振庆)
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