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不久前，北京秋季房展暨第一届北京住宅团购节落下帷幕。作为国家房贷新政出台后的大型房展，本届北京秋交会具有重要的风向标意义。 据展会组织者宣传，4天意向成交房屋共2300套，成交金额达20亿元，共有12.9万人次参展。其中，北京住宅意向成交1160套，这一数据是去年秋季房展381套的2倍多；而意向成交价格为每平方米10089元，与今年春季房展每平方米13027元的成交均价相比每平方米下降2938元，下降幅度为23%。 有媒体认为，这是自今年6月份以来，购买需求最为集中的一次释放。在展会现场，多数楼盘打出“特惠房”的招牌叫卖房，如位于南二环的中信城项目，销售均价为每平方米18500元，每天前三个交定金的人，将最高享受每平方米900元的优惠；“润泽悦溪”在展会期间参与团购，能享受到9.5折的优惠；还有远郊区县的项目挂出展会期间起价每平方米3500元，最高每平方米3700元的标语。 但记者在现场了解到，一些区位较好的楼盘无明显降价。如西三环的万泽御河湾项目售价为每平方米24000元，东五环朝阳北路管庄罗兰大道项目售价为每平方米9800元。对此也有专家认为，开发商以降价为营销手段，例如加1万元送车位，送2万元家电等等，名为降价或优惠，实质上只是促销行为，相对于高昂的房价来说，优惠幅度并不大，并不存在实质性房价下跌。 难道在全国房地产市场的一片降价声中，北京能“独善其身”吗？ 感受房地产“冬天”的寒冷 华远地产董事长任志强曾在第21届“华远杯”桥牌赛上表示：“在金融风暴的影响下，我们感受到了这个冬天的寒冷。” 事实上，在银根全面紧缩之时，有着政府背景的华远地产获大股东25亿元的银行贷款担保和10亿元的资金周转额度。业内人士分析，这将大大缓解其资金压力，并很有可能会操作其他地产项目。 近日，世界五大地产行之一的仲量联行发布第三季度研究报告，认为北京房地产市场已经呈现放缓迹象，受成交量停滞不前，部分开发商的资金压力和奥运会后租金水平下降的影响，今年第三季度北京高档住宅均价较上季度下降5.5%，这也是该数据自2006年第一季度后首次出现下降。与此同时，豪华公寓和别墅的均价虽然还在上扬，环比增幅分别为3%和1.9%，但与此前几个季度相比增速已经放缓。 虽然财政部和央行发布了刺激房市的相关政策，但是北京房地产市场在“金九银十”中，成交量继续走低。据亚豪机构统计数据显示，北京10月份共成交期房商品住宅8267套，成交面积为78.5万平方米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数占了总成交量的58.1%，实际成交的期房商品住宅仅为3462套，现房商品住宅为1101套。与去年同期相比，除去保障性住房外，期房商品住宅实际成交套数下降了72.4%，现房商品住宅下降了44.7%。 中国土地勘测规划院地价所副所长田彦军认为，目前国家房地产市场宏观调控作用开始显现，北京市新建商品住宅及二手房成交量大幅萎缩，部分楼盘售价有一定幅度的下降，但尚未回归到2006年底的理性水平。北京市房地产开发用地供应平稳，总体上能满足市场需求，居住地价增速大幅回落，市场竞争程度减弱，有利于进一步加大保障性住房用地的供应。目前的房地产市场情况仅处于挤压多数房地产开发企业利润阶段，谈不上房地产开发企业洗牌，所以此时出台救市方案为时尚早。 房地产新政对成交量的影响还需进一步观察 自10月22日，国家房地产新政公布以来，不少购房人都铆足了劲等待新政实施。据房地产中介公司介绍，从新政出台一周的情况来看，现在网上签约的情况咨询量和委托量都有所增加，特别是首次置业，想购买90平方米以下中小户型的购房人咨询量、委托量都增加了40%左右。尽管咨询量陡增，但10月份的最后一周实际交易量反而下降了25%，估计不少购房人都准备把手续拖到政策实施后再办理。 北京房地产交易管理网的统计数据印证了这一说法。11月1日，房地产新政正式实施，当天北京预售住宅网上签约套数猛增到700套(其中有423套限价房)，11月2日的预售住宅网上签约套数也达到629套(其中有409套限价房)。但在素有“银十”之称的十月，北京市预售住宅网上签约量最多的一天也仅有452套，绝大多数时间签约量不到200套。北京住宅市场出现了久违的井喷行情。 尽管签约数量暴增，但业内人士认为新政实施带来的暂时性井喷行情不可持续，依旧不看好住宅市场的前景。此外，数据也显示，由于北京各大区县的保障性住房最近正在摇号，新政实施前两天网上签约的住宅中大部分为限价房，真正的商品住宅成交量有限。 作为北京房地产市场最受人关注的秋季房展会，4天展会下来，主办方并未像往年一样公布最终成交量，仅公布了意向成交数据。不少在展区闲逛的购房人表示不会马上出手，想等到明年看看再说。 北京房价短期看跌，长期看涨 针对市场上的“救市”呼声，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，把握房地产政策“要看大局”。首先，我国国民经济已经发展到从供给方转向需求方的重要转折期，而房地产业是支持消费结构升级的产业之一。其次，我国正在城镇化和工业化过程中，而房地产业是支持城镇化的重要产业。最后，我国正在向小康社会过渡，房地产是居民小康生活的重要组成部分。此外，房地产和金融相依共存，房地产对保证金融安全来说非常重要。秦虹表示：“我们要综合考虑以上的各方面大局才能出台政策，不可能偏向一点。” 北京首佳房地产评估有限公司副总经理聂燕军认为，受“物以稀为贵”及城市郊区化影响，奥运后北京房价的走势将两极分化：高端产品价格继续走高，普通住宅价格则出现回落。短期内（1年～2年内）北京房价将处于调整阶段，大部分人认为房价将向下调整；中短期（2年～5年内）房价走势开始明朗化房价将保持平稳甚至开始重新上升中长期（5年～10年以上）房价必然上升。这一阶段，随着国民经济的不断发展，房地产的保值增值功能得到充分体现，房价上升是必然的。 另外，聂燕军也提出了目前北京房地产市场的几大异常现象：一是价格异常。居住用地价格远高于商业、写字楼地价，办公楼价格卖不过住宅价格。二是房屋租售比异常。买房不如租房，将来是该提租还是降价？三是价值规律“失灵”供求理论不起作用，供应增加，需求基本不变，价格继续上升。四是地段价格呈现模糊化，五环外的住宅价格与远郊区相似。 对于是否选择入市购房，聂燕军建议，对于买房自住者，由于理想的自住房选择余地不大，因此要该出手时就出手。对于买房投资则有风险，入市须谨慎。从长期看房地产保值增值，房价一定会涨而目前的调整期取决于购房者和开发商的耐心。
(作者：周楚军)
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