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在发展中国家，许多国家政府都是影响房地产业的主要角色。虽然市场也起作用，但主要的决定力量仍然在于政府。不过麻省理工学院学术委员会主席、都市研究与规划系前主任比西·桑亚（Bish Sanyal）却在论坛上指出，在这些国家政府提供的住房并没有满足市场需求，越来越多的人们质疑政府的房屋政策是不是管用，也许人们还需要其他机构参与。 而在发达国家，NGO（非政府组织）的作用不可小视，尤其在提供面向中下阶层人群的住宅的时候。NGO像是一个中间人，它联系着政府、官僚机构、还有它控制的业务以及市场，在这几个团队或者利益相关方之间协调。 NGO并不是政府组织，也不去参与控制，最重要的是不创造利润，只是正确反映出穷人的需求和爱好，而且可以用一种专业方式来告诉政府。所以在国外，NGO很好地改善了穷人和政府之间的关系，在政府和民众之间起到调停人的作用。 “NGO应该找到低收入人群的需求，然后把这些想法向发展商传达，因为他们自己无法这样做。相反，政府的规章制度不管是可接受还是不可接受的，NGO都会把这些规章制度向低收入者解释，告诉他们应该照章办事。”桑亚说。 NGO的作用 桑亚介绍了孟买一个贫民窟地区的重建项目。穷人要在原地重建他们的房屋，而且他们是合作建房并拿到合法的期限，即成立一个合作社运作此事。而当地的NGO区域资源中心推动组织（简称SPARC）在这次拆迁中起到了重大的作用。合作社雇用了SPARC，后者来到这个地方，首先质疑了政府的预测。例如政府认为有10万人住在这里，但NGO更清楚实际情况，并指出实际上会有20万人，这就需要重新决定住宅的密度。 SPARC还做了另一件事，他们拿出政府的设计，指出这个设计并不适合穷人的需求。“穷人不需要这些。你说一家要一个厕所，对不起，他们不需要，这样做的成本太高了，我们可以用公共厕所。也就是说NGO更加了解穷人的需求。”桑亚说。 而另外一个相反的例子发生在上海崇明区陈家镇鸿田老村，农民们搬入了楼房，但政府提供的住区失去了邻里之间的关系。这导致搬迁后77.8%的人仍然更愿意居住在传统的农村社区中。同济大学副教授陈蔚镇在做这个案例研究时发现，由于很少有人在整个迁移过程中与农民沟通，村民的态度都非常戒备。而且，新住区开发了很多生态技术，而这些是否为农民所需要，仍然值得探讨。 “我认为这样的住区应该多开发一些乡土技术。”陈蔚镇说。而这时NGO作为联系政府、开发商与居者的沟通使者的作用就显得异常重要。 但桑亚举的案例并非完全成功，SPARC作为NGO在运作中也遇到了很多问题。 他们雇用了一个私人承包商，通过关系找到后者，因为SPARC本身的资源并不充足，而且也缺乏实际的开发经验。“当你用这种方式雇人的时候，这个项目肯定就要延迟。私人承包商没有办法正常进行项目，也没有足够的资金去支撑。”而且由于SPARC经验不足，给项目做的地基深度不够，最后需要改变地基的深度，这就增加了预算，导致居民要自己支付15%的附加成本。 利益冲突问题 NGO参与政府与开发商之间的运作，可能会发生由于利益主体过多而产生冲突的可能性。桑亚举例说，有些项目开始后，会遇到政策改变、土地升值的情况，这时的利益冲突就会很大，造成很多问题出现。 “我们在做研究的时候发现一个有趣的现象”，桑亚介绍，“当NGO需要和其他机构争夺时，它会变得不再像民间组织，比如NGO会自己去融资，这让它更像一个营利性企业，其他行为则会变得像政府机构。政府意识到了这一点，这肯定会造成巨大的冲突，他们必须要建立一个特殊的机构来解决争端才可以”。 桑亚建议，在社区当中，NGO是可以去进行谈判的。“而当NGO只单纯扮演非政府组织的角色时，又无法让社区意识到他们所拥有土地的市场潜力，因为这时NGO并不强调利润”，桑亚说，“NGO可以创造巨大的现金回报，但穷人在开始却并不知道这一点，随着项目的不断实施，需要私人开发商告诉他们现在这个房子可以赚钱”。 不过，机构冲突并不总是会让穷人受害。虽然项目会延迟，贫困人口要等待，但是多方争斗最终的目的仍然是希望降低成本。“实际上穷人将最终从中受益，争斗使得贫困人口支付项目的成本变低了，有时候不一定要担心机构之间的冲突。”桑亚说。
(作者： 刘辰)
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