|
面对一系列房地产调控措施的陆续到位，加上土地、金融两个闸门的严控，造成地多钱少、开发商资金链吃紧。一些城市土地出让也遇到阻力，很多地块“遇冷”，也有的出让地块刚刚够底价就赶快出手。前不久，有人预言今年是房地产的“冬天”。虽然未免过于悲观，但现在确实也到了该冷静思考的时候。多建一些老百姓买得起、住得起的房子，应该是开发商和政府要多考虑的问题。上半年，各种观点在进行激烈交锋，“冬天论”、“拐点论”、“观望论”、“防降论”等等曾吸引了媒体的关注。上半年市场的理性思考渐成主旋律。 大城市房地产拿地成本下降 上海，是研究房地产不能不关注的城市之一。日前，上海市房地局发布了今年第10、11号土地出让公告，共推出17幅土地，其中居住用地仅1幅，原本6月将大规模供应居住用地的市场预期也告破灭。 虽然上海此前已发布了10则土地公告，但除了6号出让公告中的奉贤地块和1号转让公告中的浦东东沟楔形绿地南块地，便再无涉及居住用途的土地，就算加上此次推出的落点地块，总土地面积仅约 22万平方米。而按照《2008年上海市住房建设计划》，今年上海居住用地计划供应800-1000万平方米。 上海方方地产咨询机构分析师表示，上海土地供应的“吝啬”和有效资源的匮乏已有目共睹，“不过从前两年的情况看，都是在下半年才发力，市场还需耐心等待。” 作为西南唯一的直辖市重庆，上半年审批居住用地面积达到12．32平方公里。7月3日，市规划局发布了上半年建设用地态势统计结果。据介绍，上半年重庆市规划局审批项目用地约19．4平方公里。其中，居住用地约12．32平方公里。从分布上看，上半年建设用地集中在北部新区、渝北区和南岸区，面积为11．08平方公里，约占总量的60％。从结构比例看，居住用地仍占绝对优势。前几年不断出现的“天价”今年上半年已不见了踪影。开发商拿地成本开始降低。 住宅成交同比去年下降明显 先看北京的情况，据北京房地产交易管理网数据统计，今年上半年，北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，其中期房上半年网上签约量为33284套，平均月签约量在 5500套左右；现房签约量为7316套。今年上半年签约量比去年同期下降了24404套，下降幅度达到38％，住宅成交同比去年下降近四成。 从今年前6个月的期房签约量来看，前4个月的期房月签约量均在6000套以内，其中2月份签约量最少，仅为2300多套。5月和6月的签约量则有所增加。在楼市签约量持续下降的同时，交易价格也开始出现下滑，多个项目频繁打折销售，虽然打折的幅度各不相同，但已无法和去年月月上涨的局面相提并论。 再来看看南京的情况，据南京市房产局网上房地产数据显示，今年前6个月，全市共成交商品住房2．3万多套，较去年同期“缩水”一半多，楼市呈现疲软状态。网上房地产数据统计，6月份南京共成交商品住房5411套，前6个月共成交2．33万套，平均每天仅成交130套左右。而去年一年南京共计成交商品住房 9．46万套，日均成交260套左右。 为了吸引顾客，去年一些热点区域今年都出现了打折、优惠等现象。据售楼处的工作人员介绍，他们现在的做法是不放过任何一个潜在顾客，只要有顾客到售楼处登记过，他们就会隔三差五给这名顾客打电话，同时用较大的优惠吸引他到售楼处选房。南京市一些片区销售的大户型住宅，单套住房的打折总量甚至达到了10万—20万元。 最后看看武汉三镇的情况，今年 1-5月，武汉市商品房销售面积为 266．05万平方米，同比下降30％。统计专家分析，90平方米以下住宅投资和施工面积增幅分别超过100％和200％，显示未来一段时间武汉市住宅市场中小户型房源将大量增加。 观望中也透出了理性思维 去年，房地产市场频频受到狂热因素的干扰，地方政府的狂热、开发商的狂热、消费者的狂热交织在一起，使楼市被搅动得难以捉摸。今年楼市终于开始了反思，并在反思中折射出了理性之光。今年1-6月上海商品住宅的总供应量为618．04万平方米，低于 2006年上半年的943．84万平方米和 2007年上半年的699．79万平方米；总成交量为525．9万平方米，不但低于 2006年上半年的851．32万平方米，甚至比2007年上半年的1043．63万平方米萎缩了近一半；总成交金额则为 739．61亿元，也低于2006年上半年的 810．63亿元和2007年上半年的 1037．37亿元。 “供应量回落不大，但成交量大幅下滑，今年上半年楼市又重现供过于求的现象，预计夏季楼市将会进一步低迷。”佑威房地产研究中心主任薛建雄认为。“考虑到价格近两年来大幅上涨，要保持既往的成交量已无可能。”中房上海指数办公室的分析师也表示。 不过由于去年房价猛涨，加上近期市区一些高档楼盘集中成交的拉动，使得上半年上海商品住宅的成交均价攀升至14026元／平方米，比2007年上半年的9940元／平方米上涨了 41％；同时，上半年共成交了45257套的上海商品住宅套均总价达到163万元，比2007年的128万元涨了27％。此外，上半年上海商品住宅的套均面积为116．2平方米，比2007年的124．6平方米又缩小了6．8％，表明“70／90结构调控”政策正在起效。 对此，市场人士表示，现在上海外环以内很难再买到163万元以下的新房，只有相对富裕的家庭才能买得起市区新房，这将迫使更多家庭搬到外环周边区域。而高房价的压力也使购房者对住宅产品提出了更高要求，原先一些相对粗放型的产品已因质量问题出现价格下跌现象。 而在二三级楼市联动愈加明显的上海，二手房市场也是一片低迷景象。近日来自中原地产上海公司的统计显示，6月份上海二手房市场成交量比去年同期下降了30％-40％，成交价格也呈平稳有降的趋势。 综合来看，一些机构预测，在房价大幅上涨后以及紧缩的宏观调控政策下，房地产市场上的投资和投机需求受到抑制，购房者产生了强烈的观望情绪。如果销售面积不能保持稳定态势甚至继续下滑的话，平衡就会被打破，这必然会在房价上有所体现；而如果房价继续保持高位运行，则调整的时间会更长。 今年的房地产市场本身就有很多不确定因素：美国次级贷款对中国楼市的影响，各种原材料涨价，年初的南方冰雪灾害，5·12的汶川地震，近期的南方洪水灾害等等。今年两会的政府工作报告突出了稳定房地产市场，加大经济适用住房、普通商品房和廉租住房建设的要求。各地民生用地得到保障，并列入今明两年的供地计划。经济适用住房、廉租住房和普通商品房建设速度明显加快。“三房”建设已经列入了政府的议程，同时，以往的一些争论也开始“凉了”下来。有人说，去年房地产市场主要是“防热”，而今年则主要是“防冷”。不管冷也罢，热也罢，问题总要一步步解决。但不动产不同于萝卜白菜，今天卖不掉明天就可能烂掉。房地产上半年卖不掉下半年照样卖。一句话，市场冷，心要热。是不是要“救市”?应该说，还远远没到这种程度。
(作者：孙国瑞)
|