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供应量和交易量持续走低 地价仍无明显下降——— 当下楼市的持续低迷正带来土地交易市场的日益冷清，多年来曾经被主流房企炒得火热的土地市场上，已经难见为一块热地“群雄逐鹿”，争得“火花四溅”、天价频出的热闹场景，取而代之的是频现土地流标或低价草草成交，手中握有土地的开发商也纷纷“偃旗息鼓”，卖地转让屡见不鲜。 可以说，土地市场的萧条局面已是眼下不争的事实。“一边是下游楼市成交的持续低迷，一边是上游土地出让的‘短路’，房地产市场正全面进入一个尴尬的局面。”分析人士指出。 ●土地成交速度明显放缓 三季度可交易地块接近断档 在经历了年初土地市场价量双涨的短暂“红火”之后，土地市场形势可以说随楼市局面的严峻也急转直下。今年二、三季度住宅类土地成交速度明显放缓，7、8两月北京共成交土地32宗，其中绝大部分为工业用地，住宅类土地只有2宗成交，成交面积30.99万平米，规划建筑面积41.34万平米，同比大跌73.02%和79.56%。 “2月份至今，北京土地市场上所有成交的住宅用地总和尚无今年第一个月多。”协成机构房地产经纪公司副总缪培丹认为，回顾去年7、8月京城土地市场，“地王”层出不穷，地价一再刷新，而今年这两月间，由于鲜有开发商竞价，成交价格与起始价格相差不大，与第一季度地价高涨的情形形成鲜明对比。就目前来看，9月仍未有实际成交，可以确定三季度的土地计划已难以完成，可能会顺延到第四季度。业内人士普遍认为，这在一定程度上已说明北京土地的公开供应“暂时断档”。 针对眼下土地市场状况，中原地产华北区董事总经理李文杰指出，近几年政府土地管理部门一般会在第四季度集中推地，今年仍有可能出现这样的情况，部分原计划3季度推出的地块将可能延至4季度才推出，但今年最终的土地交易结果难以乐观。 ●住宅用地供应量和交易量持续走低 将影响一年后新盘上市 7月份北京市国土局相关负责人在公布2008年的土地供应计划时透露，尽管今年时间已过半，但北京住宅用地计划仅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。年中土地供应计划显示，京城商品住宅用地的计划供应量，从去年的1200公顷减少到1000公顷，并且布局上将向功能拓展区和北京周边区域的城市发展新区转移。 即使已经减少了供应量，还是无法扭转交易量持续走低的态势。2008年北京市土地市场在一季度出现井喷之后，成交量就一落千丈。北京市土地整理储备中心网站显示，今年二季度北京市共成交土地11宗（均不包括工业用地），比一季度的35宗下降了3倍。而7、8两个月更是少得可怜，并且在上半年成交的土地中，近半数都是以底价成交收场，更有相当部分的土地遭遇流拍流标。再看看被认为楼市“盛极而衰”转折的2007年，当年仅七八月间北京便诞生了11个区域“地王”，地价一再被刷新，但大部分去年拿地成本过高的企业，很多至今尚未进行土地开发。 “根据房地产开发周期来看，一般住宅的开发周期为一年左右，因此，北京市今年土地市场的低迷将直接导致未来一年后商品住宅新盘供应量的减少。”业内人士指出。 ●地价短期内难有明显下降 调整影响仍将持续相当时间 “北京新增的供应土地，商品住宅用地缩减，而政策性土地份额进一步加大，将使得北京土地市场在下半年进一步持续有价无市的冷清。”某地产企业老总表示，目前来看，那些从2007年以来把大量资金砸在土地上的一级开发商日子是最难过的。在目前房地产企业资金压力无比紧张的形势下，很多去年疯狂拿地的企业，到现在连去年的地价款还没有结清，根本没有实力再去“吸纳”土地，这也是眼下土地屡遭流拍的重要原因。 北京土地整理储备中心网站数据显示，今年上半年北京市成交楼面地价均价折算后为3541元/平方米，比去年同期的3799元/平方米下跌了7%，这也是2005年以来楼面地价的首次下降，作为房屋价值的重要成本之一，土地价格的回落可能会进一步波及北京房价。 亚豪机构副总经理王英男分析，2008年上半年成交土地楼面均价首次出现了回落，一方面是因为央行银根紧缩，开发商贷款难，同时新盘销售不畅，其回款也困难，资金链的紧张也使得部分中小开发企业无力再竞价拿地。而作为商品房成本构成的一部分，土地交易楼面价的小幅回落，有望对2009年下半年的楼市商品房价格增长放缓形成影响。 “统计并不能说明京城土地市场价格就有了明显下降。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬表达了自己的观点。事实上，尽管目前北京土地市场已经进入有价无市的窘境，但大多数开发商仍认为，因为目前的土地价格都有政府行政审批的底价，目前的价格形成机制往往要滞后于市场。 一些专家指出，目前各方资金进入地产行业都很谨慎，导致这一市场资金压力巨大，购房者观望心理浓重，开发商在拿地时观望心理也日渐加剧。而一级开发中的成本越来越高，土地出让利润越来越薄，土地供应方宁愿延迟土地的上市时间，却绝不愿降低土地价格。“因此即使房价走跌，地价短期内也很难轻易下降。”缪培丹说。 “整个房地产行业的低迷以及开发商在拿地上的日趋谨慎是影响政府完成供地的主要原因，土地市场的变化对今后住宅开发周期及价格制定意义重大，在楼市整体持续走衰的情况下，土地遇冷还将持续相当长的时间。”业内专家说。
(作者：邱旸)
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