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9月上旬全市各区二手房市场陆续出现回暖征兆。据宝原地产最新数据显示，自8月奥运会结束至今，各区域内二手房挂牌量均有20%左右的提高，除一批看好长期市场的投资客外，以置换、套现为目的的房东普遍将挂牌价主动下调10%左右，并保留5%~10%的议价空间，较之8月上中旬成交价已有较大幅度的下调，推动了入秋降温以来购房者看房热情的上升。但与此同时，购房者的议价心态也水涨船高，普遍希望能以低于8月挂牌价20%以上的价格成交，在部分板块内出现了“看多买少”的现象。 上海宝原地产研究咨询部认为，9月受一手房市场影响，二手市场买卖双方心态均产生了较大的动摇。一方面，由于长达半年的买卖僵持，不少资金相对紧张，或以置换改善为目的的房东开始失去耐心，在9、10月份购房者看房热情较高的时段内，主动将价格调至理性，并接受一定的议价空间，希望能够在年内顺利成交，此举造成了不少自住型板块内的二手房价下跌。 另一方面，近期一手房跌价之声频现，一些媒体的报道也对买家信心产生了不小的动摇。出于对二手房价短期内进一步下跌的忧虑，购房者对二手房价下跌的预期幅度，普遍在20%以上。因此在部分二手房抗跌性强的板块内，也造成了二手房看多买少、交易不畅的现象。购房者在看待房价上仍应抱理性态度，及时出手。 据宝原灵石分行经理潘智勇表示，目前宝山大华地区二手房市场，受板块内大华梧桐城邦、聚丰景都等一手房低开影响，降价幅度普遍超过10%。中环以外如大华梧桐城邦内的二手房源，受新推一手房12000元/平方米的均价影响，当前挂牌均价已降至11000元/平方米左右，中环以内由于配套成熟、交通条件较好，价格略高，如水岸蓝桥等成熟社区内，二手房均价大致在14000元/平方米左右。此外，少部分意向较强的房东降价幅度则更为明显。目前购房者心理预期则普遍在11000-13000元/平方米之间，近半月来上门咨询客户，普遍希望能有一成以上的议价空间，在购房热情提升的同时，观望心态仍有一定的存在。 而议价幅度加强在别区也普遍存在，购房者对房价下跌的心理预期普遍偏大，也造成了部分区域内二手房市场的僵持。宝原地产浦东区域经理谈丽表示，目前浦东区域内，二手房价也出现了较为普遍的下跌，幅度在10%左右，但在此基础上购房者仍希望有10%～20%的下降空间，由于浦东地区成交向来较稳定，投资客资金普遍雄厚，要达到目前购房者的心理预期难度较大。 此外一些以二手房为主的成熟社区板块内，由于二手房优势明显，新房降价的影响力不大，因此购房者过高的还价要求也对成交造成了一定的阻碍，徐汇南丹分行经理傅皖凌表示，当前徐家汇一带，由于板块发展已十分成熟，新盘不多，板块内社区的高入住率又使该板块内的二手房供应量始终处于一个低位，因此9月以来价格并未有明显变化。而前来咨询的购房者，在当前挂牌价基础上，同样抱着下跌20%～30%的心理预期，因此在看房量上升的同时，成交并未有明显回暖。当前板块内有一套虹桥乐庭106平方米的二房，该房源位于两楼，紧靠小区中央公园，室内具备良好的采光通风效果，上月挂牌价在270万元，由于房东急需在本月末前出售，大幅降至230万元，单价已低至21000元/平方米。但买方大多希望以200万元成交，房东对此表示无法接受。
(作者：上海宝原地产研究咨询部)
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