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陈智是一个为攫取土地而劳作的人。在他整理土地文件时，不经意间透露出一个上十亿元的拿地计划。“至少在成都就有3个项目接近签约了。” “我们的甲方是十足的有钱人。”陈智所说的甲方，是几家地产央企。据说，央企能逆市场走势而动，除了抄底捡便宜的想法之外，还有一个重要原因。据了解，国资委将在今年年底重组央企的地产主业，于是乎央企们赶着在“大限”到来之前囤积“脂肪”，以便在整合之中占据制高点。 “有钱人” 早在2008年年初，陈智就开始帮“有钱人”看地、杀价了。“不过那时候的机会并不多。” 之前，在严峻的市场环境下，包括成都、重庆等城市在内，地方政府都采取了刺激消费、延缓开发商土地出让款缴纳期限等救市措施，除此之外，控制商住用地的供给，也是主要的“救市”内容。不过在地方财政吃紧的情况下，土地从下半年开始“放闸”，陈智的活儿也开始多起来了。 但“有钱人”们此刻显得很“抠门儿”。 9月26日，成都五块石区域将有一幅277亩的土地挂牌，起始价400万元/亩。值得注意的是，该地块在今天3月份曾经在一次预公告里出现过，只是那次每亩起始价是700万元。“这中间做了很多工作。”陈智说，开发商曾就这幅地块与当地土地主管部门进行了多次“沟通”，如无意外，将会顺利“落袋”。 “非常时刻，总会有非常的办法。”陈智告诉记者，这种类似于“勾地”的做法，实际上是“有钱人”和地方政府之间的游戏，“地方政府在减少土地流拍可能的同时，也为国企地产商低价拿地创造了机会。” 8月28日，刚刚获得43亿元公司债的保利地产（600048.SH）在重庆九龙坡取得一幅建面约21万平方米的地块，成交价仅为716.66元/平方米。 在重庆拿地之前不到2个月时间，保利地产刚刚以较低的代价在南昌取得一幅面积约165万平方米的土地，在长沙取得一幅55万平方米左右的土地。 保利们能够以如此低的价格“备粮”，他们有着自己的绝招。 必杀技 据记者了解，地产中央军的“勾地”已经暗中行事多年。2006年，国土部下发的土地出让意见稿中，就提到有条件的地区可以建立“勾地制度”。 2008年以来，地方政府通过概念性规划招商，对区域功能划分，涉及房地产开发和基础设施配套等项目，往往与地产商先洽谈，重新调整规划。这样能够充分发挥各自投资理念。这种沟通主要有两种方式：“自下而上”式，先通过陈智他们进行勘察、探底，然后讨价还价；“自上而下”式，则是地产央企老大们“亲征”。 据了解，7月下旬，保利地产董事长李彬海就曾飞赴成都与当地政府签订了一个在成都加大投资开发的框架性协议。此前，保利已经在成都取得占地约3000亩的保利公园和规划为3万亩的保利石象湖项目。他在成都的首个项目将于10月开盘。 与保利地产不同，中房集团（600890.SH）则取得了成都市政府老办公区附近的多幅地块，待拆迁安置后就将入主。 2007年以来，地产中央军在重庆、成都、贵阳等西部城市摧城拔寨，以旅游地产、主题公园、土地一级开发、城市运营等方式，开发规模动辄数千亩。据不完全统计，从2007年到现在，他们的开发规模仅在成渝两地就超过了200平方公里。 华侨城推出的3000亩成都华侨城实现首批热销的同时，招商地产在成都北湖片区的5000亩土地一级开发，中信地产系在成都周边近150平方公里的土地整理，也在如火如荼地进行中。其势头远远超过民营开发商。 “很难说万科与保利的运营思路孰优孰劣，只能说各自的特点、竞争优势不同而已”，保利成都公司助理总经理颜亮这样看待保利与万科的区别。记者注意到，在7月18日成都房地产发展高峰论坛上，郁亮、冯仑、任志强等业内大腕在前面高谈阔论，保利成都公司总经理吴章焰、助理总经理颜亮正静静地坐在嘉宾席第二排观摩。但此时，他们仅在成都的投资计划就已经做到了120亿元。 大抄底 在绝大多数地产商都感手头紧的时候，地产央企真的与众不同吗？ 记者从国资委相关人士处了解到，国资委将以股份制方式推进地产央企重组，最终可能只保留14到15家。2008年年底，也是国资委给出的央企地产业务重组的最后时间表。而在这之前，地产央企可能会通过新拿项目或兼并部分小型国企项目使自己迅速壮大。 “在国资委重组央企地产前夜，地产中央军通过母公司拆借和市场再融资等方式筹够充裕资金，备购大量土地，无非就是要在整合竞争中占据制高点。”重庆龙港地产顾问机构总经理王徽认为，市场低迷期，地产央企出于竞争的需要，更容易赢得筹码。 7月中旬，保利地产为发行公司债进行路演时，董事长李彬海就表示，所募集资金将主要用于优化公司债务结构与补充流动资金，以便在新的竞争中保持优势；几乎是在同一时间，保利地产、招商地产（000024.SZ）、华侨城等一批央企都完成了数十亿元的再融资。 同样以保利为例，公开信息表明，保利今年的资金支出约为300亿元以内，包括去年拿地的尾款90亿元、新拿地40亿元、工程款100亿元，偿还贷款30亿元，以及下半年可能的拿地支出40亿元。但在资金流入方面，保利1到6月已实现销售107亿元，预计全年销售收入可达240亿元左右，回笼资金160亿元；新增银行贷款120亿元，再加上公司债43亿元，资金流入大于支出。 融资渠道的畅通，保证了地产中央军能够在土地市场逆市兴兵。不过，能成功“说服”地方政府，他们还有自己独特的招数。 在成都思进地产顾问公司总经理文化勇看来，地产中央军在西部地产市场重新成为主角，除了重组前的“赶场”需要外，还得益于其运营模式的不同。从一级开发顺道进入二级开发及主题公园的模式，使得地产央企在单位地价上所付出的代价极低，容易控制时间和空间上的分配，这对地方政府也是有好处的。“地方政府需要在城市规划上附加诸多开发条件，而这些条件不是一般民营地产商所能解决的，只有地产央企才能和地方政府一拍即合。” 名词解释： 什么是“勾地”？ 通俗地说，勾地是开发商希望政府拿出某一指定地块来拍卖，而开发商会以特定的价格取得土地。这个出价要达到政府对该地块的市场公开估价的一定比例，才有机会被政府接纳。国土部曾在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿中指出：“有条件的地方，可以建立勾地制度”。“勾地方式”除了私下的接洽外，还有地方政府组织的土地推介会这种相对集中的形式。
(作者：张明)
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