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在成功打造了西单大悦城后，今年6月份，中粮置业又将大悦城这一“商业巨作”复制到了豪宅聚集的朝青路区域，两年后朝阳北路将出现一个集餐饮、购物、电影院、KTV、溜冰场、酒吧街、户外花园等为一体的40万平方米的大型城市综合体。对于朝阳大悦城的入驻，一时间引起了整个朝北地区乃至整个东部地区的地产开发商的极度关注，一时间关于朝青区域居住品质提升成为京城地产业内热论的焦点。 在上周六由本报主办的“城市中心居住区”商业升级系列论坛之——朝青商业升级区域前景研讨会在珺峰项目销售处举行。对于朝青区域的这次商业配套设施的提升，润丰房地产开发有限公司总经理王宇的第三次飞跃论无疑是最为贴切和真实的概括，同样也得到了周边项目的认同。 大悦城与社区商业将形成优势互补 何静 中粮朝阳大悦城总经理 从一些数据分析得知朝青板块居住人口现在已经达到30多万，未来的两到3年有可能会达到50万，这个区域我们称之为泛CBD的区域，因为从国贸、CBD区域开车有10分钟就可以直接到这里。考虑到区域的人口、消费水平及收入水平，我们把大悦城定位于中档偏上消费。 同时我们也考虑到，因为体量比较大，除了能够提供区域的服务功能，同时我们也把辐射的半径扩展到北京更远的区域。 朝阳大悦城整体建筑体量达到40万平方米，是一站式的城市综合体，商业部分占23万平方米，同时还有一个7万平方米的酒店式公寓。 大悦城在日后的开业过程当中，除了填补朝青区域的空白，同时也对该区域的经济发展承担了一个历史的责任。润丰差不多2万平方米的商业，国美在这里14万平方米商业，和我们将来大悦城的商业，应该形成一个良好的优势互补。 朝青板块即便市场低迷的情况下潜力仍是很大 王宇 北京润丰房地产有限公司总经理 按照北京市的规定，住宅开发按照人口和面积，要拿出15%的建筑面积作为配套设施，15%里面8%是教育配套，7%是商业配套。任何一个开发居住区一定是离不开商业，和商业是相辅相成的，离开居住人群，这个商业不成立，离开了商业设施，没有生活的必需和消费品，老百姓的生活也会很不方便。政府政策性的指导上升为法规目的就是为了让人的居住品质有一个大的提升。 整个朝青区域总量是500万-800万平方米，这么大的量，近10万人口的大型居住生活区，在北京的整个地产板块里面应该是往上升，而且升值的潜力是很大的。 按照北京市整体规划，北京北部居住的量是没有了，西区也基本没有项目了。真正发展来说，北京目前的发展也就是南城和东区。整个的城市发展和交通的设施配套也是往那里，而相对这两个区域而言，城市三环以内没有住宅开发建设了，南城发展的很快就是丰台和大兴，东区发展就是朝阳和通州，朝阳每年开工量占北京的55%以上，我们在朝青板块有两个项目，马上要开一个小户型公寓，我相信朝青板块即便在目前市场低迷的情况下，包括星河湾、天鹅湾，潜力仍是很大，大悦城可以说在整个区域就是画龙点睛，把这个眼睛点亮了，早晚要飞起来。 大悦城的进驻会带来朝青板块商业升级 陈云 峰明天地产副总裁 朝青板块就是这个区域应该说是一个新兴的住宅区，商业是极端匮乏的。我2005年建设、销售国美第一城的时候，有一天参加一个重要的场合需要换衣服，我需要马上买一身西装，包括衬衣、鞋子，我只有跑到东四环的百盛，去那里买了，在这里经常招待客人，就去东三环的顺峰那里去吃。 当然了，这里很省钱，这里的商业制约了这里的发展，所以中粮朝阳大悦城进入之后，我们可以想象，将来这个区域的大量居民都会来这里看电影、购物，将来这里有超市、各种各样的便利店，大悦城的进驻是朝青板块的重大利好。 大悦城的进驻一定会促进这个板块的商业升级，国美第一城有14万平方米的商业，但我们毕竟是社区型、街区型的商业，所以我们当时的定位是错位经营。所以现在非常热切地盼望着大悦城的进驻，我们感觉每个项目都有几万平方米，光有星星不够，必须有一个月亮在照亮这块天空。 朝青区域的房价应该有很大的升值价值。房子本身是不涨的，但是因为政府的大量的市政投入，商业的完善，自然会升值。像2008年，像股市一样，你看似下沉的时候，也可能是抄底的良机。 整个市场的低迷期正是投资朝青板块的最佳时期 韦凤君 星河湾地产华北区策划总监 北京市政府明确提出要建宜居城市，会以两轴两带多中心为主，朝青板块也将成为下一步市政府关注的新的中心。而对于朝青板块而言，最鼎盛、繁荣的时期应该是2010年大悦城的进入和地铁6号线的建成，这样朝青板块才会成熟起来。 我觉得在整个商业规划里面，传统的意义上就分几个类型，中粮朝阳大悦城应该是属于区域商业中心的定位，星河湾也有我们自己的商业，而我们的商业更多是属于街区商业，它的作用跟整个大悦城是互补的，更多的是侧重大层面的商业。 以星河湾为代表的高端住宅商业，又代表了另外的模式，这种商业街主要是补充区域商业中心的生成。 但我认为2008年也是朝青板块最值得投资的一年，所有的东西并不是特别成熟，如果真正成熟之后，投资期就过了，现在投资朝青板块，无论是哪方面都是非常好的进驻时机。 今年，整个房地产市场陷入了低迷状态，但是我认为只有疲软的产品，没有疲软的市场。5年之后，朝青板块将会成为一个居住的价值高地。有眼光的投资者应该在这个时候勇于吸收，而不是高潮的时候追逐。 商业应以人为本 赖阳 北京商业经济学会秘书长 北京现在提出建设宜居城市，商业是宜居城市基础性的产业。商业不是孤立存在的，应该能为居民的生活提供足够的便利性。我们生活在一个区域里面，比如我们生活在朝青路，人口是非常密集的，我们需要的应该是舒适、便捷的生存环境。 商业建设应该立足于这么几点：第一，社区的商业应该是集中设置的。第二，商业发展除了集中以外，应该首先满足本地区的消费。第三，商业不应该理解为商业中心，应该是满足居民生活需要的中心，居民消费不仅仅是为了买东西，在这里需要亲情、友情，全家人在这里享受生活的乐趣和体验。所以希望我们建的商业，不仅仅具有大量的零售设施，一些餐饮的设施，而是如何把它组合得更好，整合成一个能够为居民提供完整的生活方式的体验的场所，这是商业成功的根本要素。消费者过去买房子看距离，离市中心多远，后来关注朝向、面积，后来更关注周围整体的环境，除了医院，还有商业是否是一个符合以人为本的，符合人们未来的生活方式的方向的商业的支撑，而不仅仅是家门口有一个大超市而已。 把朝青板块打造成北京最佳生活高地 张继峰 易居中国副总经理 将来在北京CBD的东侧一定会形成一个生活高地，可能构成的代名词朝青板块，以后可能叫朝青生活区或者其他的，但是到了2010年之后，这个名词在我们心目中的理解，可能像我们今天说的西单、东单，再不好听就是比香港上环这种地方。这种名词肯定是让我们换他的内涵理解，我觉得整个已经过去的5年，朝青区域人大概换了两拨，从第一批大概是想要解决居住困难，图一个距离方便，就冲到这里买房子，周围还是仓库、泥地，就冲进来了。第二批来这里是我要环境，要距离，从2005年星河湾、珺峰一来就说是为了产品而来，把人换了一次，2010年以后可能还会换一群人，因为整个这个地区是北京生活、环境、交通最方便、宜居的板块。 另外很多人到这里来，从要环境，要居住的空间，要居住的氛围、档次、品质，到要全面的、完整的在北京最佳的生活居住区的要求，又会导致新的人口的导入，有可能在2010年之后，大概走了3年5年左右，差不多就是一个购物中心从开业到第一次做商业的调整。大概两三年，又让朝青板块的人换了一次，未来不是朝青板块升级的讨论，而是整个区域的人口，因为人口的调整所带来钱、商机，各种各样的机会，所以我觉得最后就是“明天会更好”。 大型购物中心能够提升居住环境和房价 刘劲 汉博集团董事副总经理 金源购物中心对周边区域的提升作用对朝青区域是一个很好的启示。金源购物中心是2004年10月份正式全面开业的，它的整个体量是68万平方米，单纯的商业面积，通过整体的规划定位，68万平方米里面包括易初莲花等大型超市，包括燕莎、贵友，还有居然之家，当时是4000多元一平方米，现在已经达到了25000元一平方米了。刚开始的时候，一层的底商每平方米每天10元左右，现在将近30元了，社区底商由原来的10多元钱，现在也达到了很好的租赁效益了。 大型购物中心某种意义上辐射可以达到15公里范围内，很多居住者别无选择地到大型购物中心购物，整个购物中心区域消费和老百姓的互动关系非常强。易初莲花每天都搞活动，周末的时候剧院都是排队的。现在在星美影城买票经常要花40分钟的时间，所以周围的氛围、居住环境都已经有了很大的提高，尤其对周边的房价影响非常大。 中粮集团在朝北建立这么一个大型的购物中心，对周边的住宅，尤其对整个区域的商业氛围和住宅的配套服务应该是有非常大的提升的。 妙语连珠 飞跃论： 北京润丰房地产公司总经理王宇 对于朝青区域的发展，我认为，可以把它概括为三次飞跃。 第一次飞跃，2004年，朝阳区委区政府把朝阳北路打通作为连接三环到四环枢纽，最后贯穿至通州区的温榆河，实现了该区域的第一次飞跃。 第二次飞跃，就是世青会的举行。朝阳区政府把青年路作为朝阳区重点市政建设工程，使该区域内的基础设施建设得到质的改变。 第三次飞跃，地铁6号线的开通和朝北大悦城的入驻，整体提升了该区域内的居住品质。 美玉论： 明天地产副总裁陈云峰 中粮朝阳大悦城的进入一定会使朝青板块升级，升级成为一个新的城市中心。朝阳路、朝阳北路、姚家园路是三条东西向街道，再加上青年路正好是一个“王”字，而大悦城在这个金边银角一点，这就成了一个“玉”字。所以说，大悦城的位置正好是个画龙点睛的地方。 现场花絮 大悦城以最高的规格出席 陈云峰“放弃”高尔夫活动 在联系嘉宾的过程中，还颇有一些让记者们感动的细节。大悦城的总经理何静本来是有事不能来，但当他得知论坛的主要议题后，决定推掉手头的事情，亲自参加。并且在研讨会举办当天，大悦城的副总经理于庄、推广部负责人等5人也都到现场倾情参与。当天参会的规格之高，不能不说是给整个会场增添了一道最闪亮的色彩。 而明天地产副总裁陈云峰的到来更是让本报主编朱小丹感谢不已，并且承诺以后一定补偿陈总。原来是因为陈总为了参加本次研讨会不得不推掉了一个重要的高尔夫活动，这可是陈总一直手痒痒并且有重要人士参加的活动。 两位“相见恨晚”的老总 明天地产副总裁陈云峰与润丰房地产公司总经理王宇交换名片时，陈总显得很兴奋：“我可认识王总了，之前好些朋友想托我买珺峰的房子，可我一直没机会认识王总，以后就知道该找谁了。”听那口气，感觉两位老总真是“相见恨晚”啊！
(作者：陈志平 赖大臣 王营)
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